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Immobilier commercial: Vaud est le canton d’emménagement favori

Une entreprise reste onze ans dans le canton de Genève, quinze ans dans le canton de Vaud, vingt-deux ans dans le Jura. En termes de mobilité, Vaud arrive devant Zoug

Le marché de l’immobilier en Suisse n’échappe pas à un monde de plus en plus mobile et disruptif avec des cycles de vie de plus en plus courts. Outre des durées de contrats de bail toujours plus courtes, cette dynamique atteint également la fréquence de déménagement des entreprises.

Les emménagements et déménagements sont des révélateurs importants de l’attractivité des différents cantons et exercent dans le même temps une grande influence sur le marché de l’immobilier et sur l’investissement en général.

Une mobilité intercantonale traditionnellement faible en Suisse romande

Une analyse du comportement des entreprises en matière de déménagement en Suisse a montré qu’une entreprise reste en moyenne treize ans à la même adresse en Suisse. De manière générale, les entreprises des zones urbaines sont plus mobiles que celles des zones rurales. La durée est de onze ans dans le canton de Genève et de quinze ans dans le canton de Vaud. Avec vingt-deux ans, les entreprises du canton du Jura sont les plus sédentaires. En outre, il est frappant de constater que globalement, le taux de mobilité intracantonale est plus élevé en Suisse romande qu’en Suisse alémanique. Ainsi, parmi les entreprises ayant entrepris un déménagement du début 2017 à la mi-2018, 91% des genevoises et 88% des vaudoises ont opté pour un déménagement à l’intérieur du canton. Dans les cantons alémaniques, ces valeurs se situent entre 54% et 85%.

En chiffres absolus, ce sont principalement les cantons urbains – dont Zurich, Bâle-Ville et Genève – qui ont enregistré des pertes d’entreprises au cours des derniers mois. Malgré des arguments forts en faveur du marché immobilier genevois tels que l’internationalité, la proximité de l’aéroport et de la France d’où de nombreux frontaliers se rendent sur leur lieu de travail à Genève, le canton de Genève a enregistré entre janvier 2017 et juin 2018 un solde migratoire négatif de 52 entreprises. Il y a donc plus d’entreprises qui sont parties pour d’autres cantons que d’entreprises venues s’installer. Et ce, bien qu’il soit relativement facile de trouver, dans la région de Genève, des surfaces commerciales, avec un taux de disponibilité de surfaces de bureaux de 6,3%, des niveaux de loyers réduits et de nombreux projets de développement.

Déplacements au bénéfice de Vaud

La plupart des entreprises ayant quitté le canton, à savoir 115, ont opté pour le canton de Vaud. Les loyers y sont, avec environ 290 francs/m2 annuels dans l’agglomération, en moyenne nettement plus bas qu’à Genève avec ses 470 francs/m2 annuels. Des parcs de bureaux récents tels que Terre Bonne ou prochainement à Signy ne sont qu’à 15 minutes de l’aéroport de Genève et constituent des sites attractifs qui présentent un potentiel de développement. Par ailleurs, ce sont 39 sièges sociaux qui se sont déplacés de Genève pour s’installer dans le canton du Valais et 27 dans le canton de Zoug. Dans le sens contraire, seules respectivement 98, 29 et 16 entreprises ont quitté les cantons de Vaud, du Valais et de Zoug pour s’installer dans la métropole Genève.

Dans le comparatif suisse, le canton de Vaud occupe même la première place, avec un excédent de 181 emménagements en ce qui concerne le solde migratoire. Il arrive même devant le canton de Zoug, le plus avantageux en matière fiscale (+123). En Suisse romande, le canton de Vaud en particulier apparaît le canton d’emménagement favori. La plupart des entreprises qui changent de canton quittent les cantons de Neuchâtel, Jura, Genève, Fribourg ou du Valais pour s’installer dans le canton de Vaud. C’est le canton qui possède une frontière commune avec tous les autres cantons et qui est aussi facilement accessible depuis la Suisse alémanique.

Avec une concurrence fiscale accrue en Suisse romande initiée par la baisse des impôts pour les entreprises dans le canton Vaud à effet 2019, les déménagements intercantonaux des entreprises ont également augmenté en Suisse romande. Mais, dans la mesure où le canton de Genève prévoit à son tour de réduire les impôts sur les sociétés en ligne avec la RIE III à 13,79% et effet 2020, cela lui permettrait de redevenir compétitif face aux autres cantons et notamment par rapport au canton de Vaud. La mobilité accrue des entreprises n’aura un effet que sur le court terme.

A court terme, un léger recul de l’offre

Avec une moyenne de 7,5 employés par entreprise en Suisse et en admettant que ce sont plutôt les entreprises du secteur tertiaire d’une surface estimée de 150 m2 par entreprise qui déménagent le plus, le besoin en surface momentanément transféré des autres cantons vers le canton de Vaud devrait être d’environ 20 000 m2 par an. Pour Genève, les départs actuels avec 5000 m2 par an au total devraient cependant être supportables.

Dans la mesure où la disponibilité des surfaces de bureaux n’est que de la moitié environ dans l’agglomération de Lausanne par rapport à celle de la région de Genève, cette demande excédentaire entraînera encore, à court terme, un léger recul de l’offre. Cela vaut d’autant plus pour la zone urbaine de Lausanne où peu de nouvelles constructions verront le jour dans les prochaines années hormis pour les propriétaires-utilisateurs. Au vu de la douzaine de projets importants qui seront commercialisés au cours des années 2020 à 2030 dans l’Ouest lausannois, on peut dire qu’il s’agit de signes tout à fait positifs. Mais, à plus long terme, il faut s’attendre à un taux de vacance nettement plus élevé.

Les motivations fiscales, politiques ou spécifiques au marché de l’immobilier ne sont pas les seules à entrer en ligne de compte dans le choix d’un site. Les institutions d‘enseignement telles que l’EPFL, les employés hautement qualifiés, les infrastructures ainsi que le cluster dans les secteurs porteurs peuvent exercer une influence essentielle dans le déménagement d’une entreprise. La société pharmaceutique américaine Incyte qui s’est installée à Genève en 2015 en est un exemple. Après l’acquisition d’Ariad Pharmaceuticals basée au Biopôle d’Epalinges, Incyte a décidé de consolider ses sites et de délocaliser son siège à Morges dans le canton de Vaud.

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