Cette fois-ci, QoQa casse les prix à Pully

On prend presque les mêmes, et on recommence. Après le vif succès rencontré par son offre d’appartements à Remaufens (FR), en décembre dernier, QoQa remet en vente ce lundi soir six biens immobiliers avec des rabais de quelque 45%, par rapport aux prix du marché.

Mais cette fois-ci, QoQa et la société lausannoise Fundim, avec laquelle il est associé pour proposer cette offre, tentent le coup à Pully, l’une des communes les plus prisées de la région lausannoise. «Certains nous ont critiqués, parce que nous avions choisi un endroit excentré, ils considéraient que l’exercice était trop facile. En choisissant Pully, on veut démontrer que notre formule fonctionne aussi dans des endroits plus chers.» Pascal Meyer, le patron de QoQa, n’a pas de doute sur le fait que les demandes vont affluer. Ils avaient été plusieurs dizaines de milliers, il y a quatre mois, à tenter de profiter de la première incursion de sa société dans le monde de l’immobilier.

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Comme en décembre, si les prix défient toute concurrence, c’est parce qu’ils ne comprennent pas l’acquisition du terrain. Les six biens, qui comptent entre 4,5 et 5,5 pièces, sont vendus dans une fourchette comprise entre 969 000 francs (au lieu de 1,8 million) et 1,195 million (au lieu de 2,2 millions).

Le DDP privatisé

L’opération fonctionne sur le principe du droit de superficie, plus connue sous l’acronyme DDP (pour droit distinct et permanent). Le propriétaire d’un terrain le loue aux propriétaires du bien immobilier sur lequel il est construit. Jusqu’ici, le DDP était presque uniquement utilisé par les communes, avec un objectif de mixité sociale, notamment.

Dans le cas de QoQa et de Fundim, c’est un investisseur privé qui possède le terrain et qui en retire un rendement locatif. On songe surtout aux investisseurs institutionnels. Mais à Pully, cet investisseur est aussi le promoteur du projet de six villas. Il s’agit de Ludovic Frech, fondateur de la société Maistra Développement, à Lutry, et de Philippe Paillot, administrateur de Filemi Properties, à Rolle. Deux amis de longue date qui se sont connus à l’Ecole hôtelière de Lausanne et qui s’associent régulièrement pour mettre sur pied des promotions.

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Le terrain à Pully, sur lequel se trouve pour l’instant une ancienne maison, était déjà destiné à accueillir un nouveau projet en commun, lorsque Fundim les a approchés pour leur proposer de collaborer avec QoQa. «Nous pensions d’abord à des petits immeubles de trois appartements, à l’image de ce que l’on trouve déjà beaucoup à Pully, témoigne Ludovic Frech. Mais nous avons changé d’avis et décidé de travailler sur ces townhouses à trois étages, pour des familles avec de jeunes enfants, par exemple. Et pour des personnes qui ont, certes, un bon niveau de revenus, mais qui n’ont pas les fonds propres nécessaires pour être éligibles pour des biens de ce prix-là.»

Ici, le besoin de fonds propres est presque divisé par deux. Tout comme les charges d’intérêt et l’amortissement, proportionnels à la somme empruntée. Mais il faut toutefois ajouter à son budget la location du terrain. Pour la maison la plus chère, baptisée QouQou, les charges (hors amortissement) sont estimées à 3800 francs par mois, dont 2000 francs pour la location du terrain. Pour la moins chère des villas – elle s’appelle Qanari –, il faudra compter 1530 francs d’intérêts et 1700 francs de location du terrain.

Le début d’une longue série?

Philippe Paillot est propriétaire de ce terrain à hauteur de 70%, Ludovic Frech des autres 30%. Ils ne souhaitent pas communiquer le rendement exact de cette location. Mais Ludovic Frech précise qu’il sera inférieur au taux usuel attendu pour une DDP, qui se situe généralement à 3%. «Pour une localisation comme Pully, c’est un retour sur investissement tout à fait acceptable, défend-il. Car à la différence d’un immeuble de rendement, il n’y a pas de travail d’entretien, de charges particulières ou de risque de vacances.» Ainsi calculé, cela revient à dégager un rendement brut de 3 à 3,5%, estime-t-il.

Les deux investisseurs n’excluent pas de revendre ultérieurement le terrain à un tiers. Mais ils ne sont pas sous pression pour le faire. «Si on ne trouve pas d’acheteur, on le conservera. Quoi qu’il en soit, nous nous portons garants de la viabilité de cette opération», assure Philippe Paillot. Une opération qui, comme la première du genre à Remaufens, bouscule les codes de l’immobilier traditionnel. «Faire du droit de superficie avec un investisseur privé est déjà une particularité, conclut Philippe Paillot. Le faire sur QoQa en est encore une autre!»

Les villas de Pully seront livrées à fin 2023. Mais Pascal Meyer laisse volontiers entendre que, d’ici là, d’autres offres du même genre devraient être proposées. «L’expérience de Remaufens a suscité beaucoup d’intérêt de la part de promoteurs et d’investisseurs.»

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