Par
Alexandre Beuchat
Etienne Meyer-Vacherand
Alexandre Beuchat, Etienne Meyer-Vacherand
Publié mardi 2 mai 2023 à 05:50
Modifié mardi 2 mai 2023 à 07:52

Comment les prix des maisons et des appartements réagissent-ils à la hausse des taux? Dans ce contexte, vaut-il mieux miser sur un courtier de la nouvelle ou de la vieille école? Et ces bornes électriques, qui doit payer pour leur installation? Ces différents thèmes seront abordés lors du 2e Forum Immobilier du Temps, le 4 mai prochain à Lausanne. Renseignements et inscriptions

Après des années de croissance des prix, assiste-t-on au retournement de tendance tant attendu? Certains indicateurs semblent le suggérer. Selon le baromètre de la plateforme d’estimation immobilière RealAdvisor, les prix des appartements dans les plus grandes villes telles que Zurich (-0,2%), Bâle (-0,4%), Lausanne (-0,4%), Genève (+0,1%) et Berne (+0,1%) montrent au premier trimestre 2023 des signes de stagnation ou de baisse.

En revanche, les prix des maisons dans ces mêmes villes ont encore enregistré une croissance modérée avec des hausses à Genève (+0,5%), Zurich (+0,2%) et Bâle (+0,3%). Toutefois, Lausanne a connu une légère baisse de 0,3%, suggérant que le marché des villas pourrait également affronter des vents contraires dans certaines régions. Autre signe de ralentissement, le nombre de transactions a diminué en Suisse de 17% au premier trimestre, indique le baromètre de RealAdvisor.

Selon les dernières données du cabinet de conseil Wüest Partner, les prix de transaction des maisons individuelles en Suisse ont augmenté en moyenne de 0,4% au premier trimestre 2023 et ceux des appartements en PPE de 0,6%. Sur le papier, cette évolution plus modérée pourrait s’avérer plutôt favorable aux futurs propriétaires.

Il faut toutefois rappeler que les prix de l’immobilier ont doublé en l’espace de vingt ans. «Le ralentissement que nous observons depuis la fin de l’année dernière est à relativiser, estime Vincent Clapasson, directeur de Wüest Partner pour la Suisse romande. Nous demeurons sur des niveaux de prix absolus qui sont élevés, malgré la légère correction, et nous sommes loin d’une surabondance de l’offre.»

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A ses yeux, la question centrale reste de savoir «si la hausse des taux va graduellement faire baisser les prix ou si la faiblesse de l’offre va les maintenir au même niveau». Pour l’expert, «l’hypothèse d’un atterrissage en douceur reste privilégiée, car les fondamentaux du marché immobilier sont bons. Nous n’observons pas une correction des prix aussi rapide que celle des taux.»

L’an dernier, les prix des appartements en PPE ont encore fortement progressé. Ils ont augmenté en moyenne de 3,6%, mais la dynamique a sensiblement ralenti en fin d’année, selon la dernière édition du rapport «Immo-Monitoring», réalisé par Wüest Partner. Cette année, les prix devraient stagner, malgré la forte hausse des coûts de financement. Ce maintien du niveau des prix est dû au fait que la demande reste supérieure à l’offre, les appartements restant rares malgré tout. Compte tenu du renchérissement prévu de plus de 2%, des prix stables représentent une baisse en termes réels, relève l’étude.

Un recul des prix se dessine aussi pour les maisons individuelles. Une hausse de 3,9% des coûts des villas a été enregistrée en 2022. Plus les taux d’intérêt augmentaient, plus les taux de croissance s’amenuisaient, a constaté Wüest Partner, qui s’attend à une augmentation nominale de 0,5% cette année. Ce qui correspond toutefois à un recul des prix en termes réels en raison de l’inflation.

Les loyers grimpent

Le marché du logement locatif semble évoluer à rebours de celui de la propriété. Après une progression de 1,6% en 2022, les loyers de l’offre devraient augmenter de 3,2% cette année, selon Wüest Partner. Il n’y a pas encore de réelle pénurie de logements dans la plupart des régions, même si la tension augmente sur le marché, estime Credit Suisse dans une étude publiée la semaine passée.

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«Plus que le taux d’offre actuel, c’est l’absence de tout signe d’inversion de la tendance qui devrait inquiéter les locataires. La raréfaction va se poursuivre durant les trimestres à venir et bientôt aussi concerner les régions affichant aujourd’hui une offre de logements suffisante. L’activité de construction va en effet rester trop faible dans les prochaines années», souligne l’étude.

Les locataires qui ne comptent pas déménager ne sont pas forcément mieux lotis. De nombreux baux existants seront également touchés par des augmentations de loyer. Le taux de référence devrait passer à 1,5% le 1er juin, ce qui permettrait d’augmenter de 3% les loyers pour autant que le contrat de location soit basé sur le taux de 1,25%.