Pourquoi les prix de l’immobilier ne baissent pas

L’augmentation massive des taux à travers le monde plombe la demande de propriétés dans certaines régions. Après plus d’une décennie de politique monétaire expansionniste, la plupart des banques centrales ont resserré la vis et certaines d’entre elles ont fortement relevé les taux, dans le but de contrer la pression inflationniste.

Les prix ont atteint leur zénith en raison de conditions de financement plus coûteuses et de perspectives économiques incertaines. Dans de nombreux pays, les prix baissent pour la première fois depuis des années. Dans son étude, Raiffeisen cite l’exemple de la Suède, où les coûts des maisons ont chuté de près de 14% depuis le pic enregistré en mars dernier. La Nouvelle-Zélande, les Pays-Bas, la Chine et la Norvège affichent également des corrections marquées.

Dans d’autres pays, les prix sont stables ou restent même orientés à la hausse. C’est le cas de la Suisse. Plusieurs facteurs ont un effet stabilisateur sur les prix, explique Raiffeisen. Tout d’abord, grâce à l’inflation contenue (+2,8% en 2022), le choc des taux est bien moindre que dans la quasi-totalité des autres pays développés. Les conditions de financement des biens immobiliers devraient moins se détériorer qu’ailleurs. Ce qui réduit la pression sur les prix.

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Liberté de choix

De plus, les détenteurs d’hypothèques peuvent choisir leur financement. En optant pour les crédits du marché monétaire, comme le Saron, ils ont la possibilité d’alléger la charge des taux grevant les hypothèques à échéance fixe. Ces financements ont gagné en attractivité, ce qui permet d’amortir «le choc des taux». Selon les experts de Raiffeisen, cette liberté de choix contribue à stabiliser les prix, du moins à court terme.

Par ailleurs, le marché suisse est «immunisé» par les règles strictes qui s’appliquent à la capacité financière lors de l’octroi d’hypothèques. Celles-ci reposent sur un taux indicatif (5%) encore loin d’être atteint, les échéances fixes sur cinq et dix ans oscillant entre 2,5% et 3%. Enfin, le système fiscal suisse atténue l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les coûts. Grâce à la déductibilité des intérêts débiteurs du revenu imposable, le budget des ménages suisses n’est affecté que de manière limitée.

«Les caractéristiques uniques de l’économie suisse et de son marché immobilier, avec ses nombreux éléments stabilisateurs, devraient une fois de plus nous permettre de surmonter cette crise bien mieux que d’autres pays», affirme Martin Neff, chef économiste chez Raiffeisen.

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Ralentissement perceptible

Reste qu’un certain ralentissement est perceptible. Les prix des logements en propriété n’ont augmenté que de 0,7% au quatrième trimestre 2022, soit deux fois moins qu’au trimestre précédent, selon l’indice des bulles immobilières d’UBS publié mercredi. C’est le premier recul significatif du taux de croissance depuis deux ans.

Si la hausse des prix ralentit, il y a peu de risques de correction à court terme, compte tenu de l’offre réduite et de l’affaiblissement des activités de construction, relèvent les experts de la grande banque. Le marché du logement en propriété reste surévalué. L’indice des bulles immobilières d’UBS a quasiment stagné au quatrième trimestre à 1,54 point, contre 1,53 point trois mois plus tôt. La situation est qualifiée de bulle immobilière à partir d’une valeur de 2.