Immobilier

L’Asloca relance la bataille des loyers

Pour son président, Carlo Sommaruga, le «moment est historique» pour demander une baisse de son loyer qui peut atteindre, en années cumulées, jusqu’à 26%. Les propriétaires contestent l’automaticité

C’était un acte prémédité. Il y a dix jours, l’Association suisse des locataires (Asloca) avait convoqué la presse à Berne ce jeudi, jour de la publication du taux de référence applicable au contrat de bail par l’Office fédéral du logement (OFL). Ce taux, qui a baissé qu’un quart de point à 1,5%, autorise la plupart des locataires à demander dès maintenant une baisse de 2,91% de leur loyer. «Il faut profiter de ce moment historique», souligne le président de l’Asloca, Carlo Sommaruga.

L’Asloca mène des campagnes nationales depuis 2012 pour encourager les locataires à faire valoir leurs droits. Elle passe cette fois à la vitesse supérieure. Au-delà de son opération de communication, qui a réuni à Berne tous les pontes de l’association de défense des locataires, l’Asloca propose désormais des outils uniformisés d’aide à l’action. Elle met à disposition, sur son site, un calculateur de loyer et une lettre type de demande de baisse de loyer, à compléter par les locataires.

Lire aussi: Une hausse des loyers plus douce à Zurich

La peur des représailles

L’objet de la bataille: le taux de référence. Basé sur une moyenne des taux hypothécaires pratiqués par les banques, il se trouve actuellement au plus bas – il était de 3,5% en 2008 – en raison des taux d’intérêt négatifs. Cette faiblesse du «loyer de l’argent» permettrait aux propriétaires de baisser les loyers des appartements loués par les privés. Voilà pour la théorie.

Plus il y a de locataires qui font la demande et plus il deviendra normal pour les bailleurs d’adapter les loyers

Dans la pratique, très peu de locataires font explicitement une demande de baisse de loyer, comme le déplore l’Asloca depuis des années. En cette période de pénurie de logements, les locataires craindraient de se mettre leur propriétaire à dos et de figurer tout en haut de la liste des prochaines résiliations. Selon Fabian Waltert, auteur et analyste chez Credit Suisse, seuls «20 à 30% des locataires qui y ont droit font la demande», soit par ignorance soit parce qu’ils ne veulent pas détériorer les relations avec leurs bailleurs.

Lire aussi:  «En 40 ans, les loyers ont augmenté sept fois plus que leur «juste prix»

Mais pour Carlo Sommaruga: «Plus il y a de locataires qui font la demande et plus il deviendra normal pour les bailleurs d’adapter les loyers.» Et le conseiller national (PS/GE) de rappeler que les baux ne peuvent, pendant cette procédure, pas être résiliés.

Economiser un quart de son loyer

D’autant que le taux de référence semble avoir atteint un niveau plancher. Comme l’explique Fabian Waltert: «Toute nouvelle réduction, mais aussi toute remontée rapide du taux de référence, est peu probable puisque le taux moyen ne réagit que très lentement aux évolutions des taux du marché.»

La campagne de l’Asloca a aussi pour but de sensibiliser ceux qui renoncent à engager des procédures parce qu’ils pensent ne faire que des économies de bouts de chandelle. Une baisse de 3%, c’est quelques centaines de francs par an, soulignait jeudi en conférence de presse le conseiller national et vice-président de l’Asloca Balthasar Glättli (Verts/ZH).


Notre carte. Prix mensuel moyen d'un appartement de 3½ pièces de 80m2


Voire des milliers de francs, si les adaptations n’ont jamais été apportées. Pour un locataire n’ayant jamais demandé de baisse de loyer depuis 2008 – date du dernier plafond –, la réduction du loyer atteint, théoriquement, «25 à 26%», admet-on du côté de l’Office fédéral du logement. A compter de la demande, le bailleur a trois mois (l’équivalent du délai de résiliation du bail) pour adapter le loyer. Selon l’Asloca, depuis 2008, les loyers auraient dû diminuer d’environ 7 milliards de francs, alors qu’ils ont augmenté de 2,5 milliards, jusqu’à représenter une enveloppe de 35 milliards de francs.

Des travaux non répercutés

La Fédération romande immobilière ne l’entend pas de cette oreille, rappelant que les locataires ne pourront pas tous prétendre à une baisse automatique de leur loyer. «En l’espèce, les bailleurs sont habilités à invoquer en compensation divers éléments de coûts. Chaque bail doit être examiné pour lui-même, en fonction de l’ensemble des circonstances.»

Concrètement, la hausse du coût de la vie peut être prise en compte à hauteur de 40%, tout comme des travaux de plus-value dont les frais n’auraient pas encore été répercutés sur le loyer ou l’augmentation des charges courantes. En outre, certains baux dits indexés suivent automatiquement l’évolution du coût de la vie et ne peuvent pas faire l’objet de demandes de baisse.

Les associations de propriétaires ont toujours été très réactives à la publication, trimestrielle, du taux de référence. Le besoin de modérer les ardeurs des locataires est d’autant plus crucial pour eux qu’ils font désormais face à un marché baissier. Ainsi, pour Fabian Waltert, la baisse du taux de référence survient «à un moment inopportun pour les bailleurs, qui sont confrontés à des taux de vacance en augmentation». Et donc à une pression croissante sur les loyers offerts.

Publicité