Contrairement à ce à quoi on pourrait s’attendre au vu des turbulences qui agitent l’économie mondiale, le marché romand de l’immobilier commercial se porte plutôt bien. C’est ce qui ressort du dernier indicateur des loyers de bureaux (ILB), publié sur la base d’avis d’experts par Colliers Ami Suisse, le cabinet spécialisé dans l’immobilier commercial. A Genève, les loyers ont reculé en moyenne de 3,3% et le taux de vacance officiel se situe à 1,2%. A Lausanne, on ne constate pas de diminution des loyers, mais on annonce un taux de vacance de 4,1%, alors qu’il est quasiment inexistant à Neuchâtel.

La Suisse romande semble offrir une certaine stabilité dans la tourmente internationale. Mais cette constance cache bien des remous sous sa surface.

Genève: le plus secoué

Le canton du bout du lac ressent la crise plus fortement que les autres. Les zones qui ont subi les plus fortes corrections en matière de loyers sont le centre-ville, l’aéroport et la rive gauche. «Genève abrite des activités économiques touchées par la récession, comme la banque et la finance, explique Bertrand Cavaleri, sous-directeur chez Colliers Ami et auteur de l’indice. Et cela se reporte immédiatement sur l’immobilier commercial.»

Mais, à Genève, le phénomène le plus intéressant se noue autour de ce que l’on appelle le marché gris. Ce marché invisible est constitué par toutes les surfaces vacantes, inutilisées et vides, mais qui font tout de même l’objet d’un bail, dont les loyers sont donc régulièrement payés, mais dont les locataires essaient de se défaire plus ou moins discrètement. Ces surfaces n’apparaissent pas dans les statistiques de l’OCSTAT. Selon l’ILB, elles pourraient même dépasser les 2%, au lieu des 1,2% annoncés officiellement. «Ce marché gris risque de se rendre bientôt visible, car les locataires concernés commence à lever le voile, à en parler, ne serait-ce que pour pouvoir les relouer au plus vite», commente Pierre Belcari, directeur des services aux entreprises de Colliers Ami.

Autre phénomène typiquement genevois: l’existence de deux marchés parallèles qui se côtoient sans se mêler. «Il y a le centre-ville, et le reste, résume ­Lorenzo Pedrazzini, administrateur-délégué du cabinet. Le centre-ville reste très demandé, notamment par des sociétés allemandes et britanniques, prêtes à payer le prix pour s’y domicilier. Alors que des zones comme Lancy semblent n’offrir que peu d’intérêt. C’est subjectif, mais c’est ainsi.»

Dans la foulée, les tendances pour les six prochains mois sont contrastées. La catégorie supérieure, c’est-à-dire celle qui comprend les bureaux neufs ou rénovés, sécurisés, climatisés et disposant d’équipements IT dernier cri, offrira une forte résistance à la baisse. En revanche, la périphérie et les locaux de moindre qualité pourraient souffrir. Reste que Genève, qui peut se targuer du taux de vacance le plus bas d’Europe, présente un risque de baisse limité (lire encadré).

Lausanne: dans la crainte d’une pléthore

Dans la capitale vaudoise, le taux de vacance dépasse désormais les 4%, ce qui donne des alternatives intéressantes pour les locataires potentiels. «Pour le moment, le phénomène le plus révélateur d’un ralentissement dans le secteur de l’immobilier commercial est observé au niveau de la conclusion des contrats de bail. Les locataires attendent de plus en plus longtemps avant de prendre des engagements», constate Andrea del Negro, responsable de l’immobilier commercial chez de Rham à Lausanne et coauteur de l’ILB. Ce ralentissement n’est qu’un premier signe des turbulences à venir. «Avec tout ce qui se construit en matières de surfaces artisanales sur l’Arc lémanique, il y aura bientôt pléthore, affirme Andrea del Negro. D’autant qu’on ne pourra pas attirer éternellement des sociétés multinationales.»

A Lausanne, les milieux immobiliers évitent soigneusement de parler de recul des loyers de peur de déclencher un mouvement général délétère à la baisse. Pour l’instant, celle-ci n’est donc considérée que comme «légère». «Pour l’avenir, je suis plutôt pessimiste, conclut Andrea del Negro. Il y aura une correction vers le bas, et au mieux une stagnation.»

Neuchâtel: un bel optimisme

Ce qui caractérise la situation neuchâteloise, c’est un resserrement des loyers entre les maxima et les minima, pour les surfaces standards. S’agissant des surfaces de qualité supérieure, une légère baisse des loyers a été constatée. «Ces chiffres sont difficiles à interpréter, commente Christophe Ribaux, de la société immobilière Ribaux & von Kessel, et responsable de l’ILB neuchâtelois. Les négociations avec les locataires sont plus longues. Les futurs occupants des lieux négocient désormais le montant et la durée du bail.»

Reste que Neuchâtel se démarque par sa stabilité. «Cette stabilité est due au profil des locataires neuchâtelois, explique Lorenzo Pedrazzini. Il s’agit essentiellement de régies fédérales, d’études d’avocats ou de hautes écoles, qui soutiennent le marché.» Et cette stabilité durera à l’avenir. «Nous constatons que malgré la morosité de la conjoncture, les entreprises du canton investissent et se développent», reprend Christophe Ribaux. La ville de La Chaux-de-Fonds, en revanche, peine à remplir ses locaux actuellement vides. Du fait de la pénurie de places de parc, mais aussi de la crise qui frappe les milieux horlogers.