Aune époque où la pression sur le marché de l'immobilier ne cesse de s'intensifier, il est fréquent de réaliser de substantielles plus-values immobilières, même lors de la vente d'un bien acquis sans autre dessein que l'idée première et bien légitime de se loger. Or qu'en est-il, le cas échéant, du bénéfice réalisé lors de la vente d'un logement familial, acquis par un couple ou par un seul des conjoints?

La plus-value réalisée aura plusieurs conséquences selon l'aspect considéré: le fiscaliste qualifiera cette opération de plus-value soumise à impôts, sous réserve des dispositions sur le remploi, tandis que l'agent immobilier y verra surtout le moyen de trouver un logement équivalent aux prix du marché actuel. Il nous paraît intéressant de considérer ici quelques aspects d'une telle opération du point de vue du droit matrimonial.

Pour réaliser une vente sur un bien immobilier constituant le logement familial, il faut tout d'abord que les deux conjoints soient d'accord. Cela va de soi si le bien est inscrit au registre foncier au nom des deux conjoints (par exemple en copropriété ou en propriété commune). Mais il en va de même si un seul des conjoints figure comme propriétaire au registre foncier: le logement familial étant protégé par la loi, on considère que les deux conjoints doivent donner leur accord pour une vente. A noter que donner son accord ne donne pas droit à recevoir immédiatement tout ou partie du prix de vente. S'il se heurte à un refus de consentement qu'il considère comme abusif, le conjoint propriétaire peut saisir le juge pour lui demander un accord judiciaire. Mais la seule perspective de réaliser un bénéfice substantiel n'entraîne pas de facto l'accord du juge, alors que cet accord peut se concevoir s'il s'agit de vendre un bien immobilier qui n'est plus adapté aux moyens financiers des époux.

Une fois la vente réalisée et le prix encaissé, comment la plus-value se répartit-elle et dans quel délai est-elle partageable entre les conjoints?

S'il s'agit de partager le produit net de réalisation d'une maison acquise par moitié pendant le mariage avec une mise de fonds identique, la réponse va de soi: lors de l'encaissement du prix de vente, chaque époux retrouve sa mise de fonds et participe à égalité au partage de la plus-value. Peu importe à cet égard que le régime matrimonial des époux soit le régime de la participation aux acquêts ou le régime de la séparation de biens.

En dehors de ce cas particulièrement simple, examinons deux autres hypothèses:

Les avances entre époux: le conjoint ayant avancé des fonds pour permettre une acquisition faite sous le nom de son conjoint pourra en principe, selon les clauses du contrat de prêt, demander à être remboursé sur le prix de vente. Il recevra le montant du capital et les éventuels intérêts stipulés dans le contrat. Pour les époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts, la loi prévoit de plus en faveur du conjoint créancier une participation à la plus-value. Elle le prévoit non seulement si la plus-value est constatée lors d'une liquidation du régime matrimonial de la participation aux acquêts (divorce, décès ou liquidation du régime matrimonial pour adopter le régime de la séparation des biens), mais aussi si la vente intervient pendant le mariage, en dehors d'un cas de liquidation. Dans ce cas, le conjoint créancier peut immédiatement demander le remboursement de sa créance, ainsi que le paiement de sa participation à la plus-value y relative, sans attendre une liquidation globale du régime matrimonial. A noter qu'en cas de séparation des biens, une participation à la plus-value ne se conçoit que si le contrat de prêt le prévoit expressément.

En l'absence d'avance entre époux: la plus-value réalisée par un seul des conjoints lors d'une opération immobilière reste à sa disposition exclusive. Il pourra en disposer librement, une participation en faveur de l'autre conjoint n'entre pas en ligne de compte. Ce n'est que lors de la liquidation du régime matrimonial (décès de l'un des conjoints, divorce ou changement de régime matrimonial) que se posera la question de savoir si cette plus-value doit figurer en tout ou partie dans le compte des acquêts à partager entre les époux. Dans l'intervalle, cette plus-value peut fort bien diminuer, ou même disparaître, ensuite de revers de fortune ou de dépenses inconsidérées… Quant aux conjoints mariés sous le régime de la séparation des biens, il n'y a bien sûr aucun partage de cette plus-value à envisager, que ce soit immédiatement lors de la vente, ou ultérieurement lors de la liquidation du régime matrimonial.

En conclusion, il faut souligner que le partage du prix de vente d'un bien immobilier porte souvent sur des montants conséquents, constituant parfois l'essentiel de la fortune du couple. On ne saurait trop recommander dès lors d'établir entre les conjoints un décompte précis des fonds investis, aussi bien lors de l'achat que lors de la vente d'un bien immobilier.