Les discussions parlementaires autour du nouveau système d'imposition relatif à la propriété du logement sont quasiment terminées: sauf référendum, la valeur locative devrait disparaître dès le 1er janvier 2008 aux niveaux fédéral et cantonal. Les intérêts hypothécaires sur le logement privé subiraient le même sort puisqu'ils ne seraient plus déductibles du revenu imposable. Des dispositions régleraient le cas des nouveaux propriétaires.

– Les effets du changement législatif

Le système actuel désavantage les propriétaires n'ayant qu'une faible dette hypothécaire. En effet, les intérêts passifs fiscalement déductibles étant moindres, ils ne dépassent pas la valeur locative qui est, rappelons-le, un revenu fictif imposable. Et cela même si l'on tient compte de la déductibilité des frais d'entretien. Cela conduit naturellement à une charge fiscale plus élevée. Les changements préconisés par le parlement mettraient fin à cet inconvénient. Les personnes avec une lourde dette hypothécaire paieraient en revanche davantage d'impôts. Voici deux exemples:

Monsieur Durand est propriétaire d'une maison familiale et a un revenu imposable de 80 000 francs. A cela s'ajoute aujourd'hui une valeur locative nette (après déduction des frais d'entretien) de 20 000 francs. Ayant 200 000 francs de dettes hypothécaires, il déduit 10 000 francs d'intérêts (taux hypothécaire moyen sur le long terme de 5% p.a.) de son revenu imposable. Monsieur Durand paie donc ses impôts sur la base d'un revenu annuel de 90 000 francs. Suite au changement éventuel du régime fiscal, il paierait ses impôts sur la base de seulement 80 000 francs. Il aurait donc moins d'impôt dès 2008 que ce n'est le cas actuellement. Dans l'hypothèse d'un taux marginal d'imposition de 30%, l'économie fiscale se monterait à 3000 francs par année.

Monsieur Dupuis est dans la même situation que Monsieur Durand, à l'exception près qu'il doit encore 600 000 francs d'hypothèque à sa banque. La dette hypothécaire étant plus élevée, les intérêts hypothécaires se montent à 30 000 francs par année. Avantagé aujourd'hui, puisque son revenu imposable n'est que de 70 000 francs, il serait lui aussi imposé sur un revenu annuel de 80 000 francs dès 2008. Avec un taux marginal d'imposition de 30%, il paierait donc 3000 francs d'impôts de plus par année.

– Comment adapter la stratégie hypothécaire?

Les propriétaires ayant une dette hypothécaire élevée en raison de leur stratégie fiscale initiale devraient examiner l'hypothèse de l'amortissement. Le bien-fondé de cette opération dépend du rendement pouvant être atteint sur les capitaux destinés au remboursement de la dette hypothécaire.

Si ce rendement est inférieur aux coûts de l'hypothèque, l'amortissement est financièrement avantageux. Dans le cas contraire, l'amortissement n'est bien sûr pas recommandé. A noter qu'un rendement élevé est lié à un risque accru (actions, obligations en monnaies étrangères).

L'amortissement indirect via le

3e pilier lié perdra de son intérêt dès 2008. Pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier aujourd'hui, il est recommandé d'opter pour le compte bancaire en lieu et place de la police d'assurance. La solution bancaire permet le déblocage des capitaux de prévoyance tous les cinq ans. Elle est plus flexible que la solution via police d'assurance car cette dernière nécessite des versements réguliers jusqu'à l'échéance du contrat et le déblocage des capitaux avant l'échéance s'accompagne généralement de pertes considérables.

Enfin la stratégie hypothécaire doit aussi être adaptée à l'éventualité d'un changement de régime fiscal dès 2008. Les propriétaires ont tout intérêt à choisir une stratégie qui prévoit une échéance antérieure à 2008 pour une partie au moins de leur dette. Ils pourront ainsi le cas échéant rembourser partiellement leur hypothèque sans encourir de pénalité de la part de leur banquier.