Si les Suisses achètent en général leur logement pour la vie, il arrive pourtant souvent qu'ils doivent songer à vendre, que ce soit pour des raisons professionnelles, en cas de chômage, avec la chute de revenus qui s'ensuit, ou familiales, en cas de divorce par exemple. Mais il peut aussi s'agir de biens hérités à partager.

Avant de mettre son bien en vente, il faut d'abord l'estimer. A moins d'être soi-même un bon connaisseur du domaine, il vaut mieux confier cette tâche à un expert. Il s'agit ensuite de trouver l'acheteur. La solution la plus simple et la plus efficace consiste à mandater un courtier en immobilier qui se chargera de cette tâche et de toutes les opérations administratives qui lui sont liées. Ceux qui veulent économiser la commission du courtier pour trouver un acheteur peuvent passer une annonce dans la presse ou sur un site Internet spécialisé.

Barèmes d'imposition très variés

Si la vente aboutit à un gain immobilier, celui-ci n'échappera pas à l'appétit du fisc. Pour les personnes physiques, l'impôt sera prélevé dans tous les cantons et parfois également au niveau communal. En revanche, la Confédération n'impose pas ce type de gain.

Le gain imposable va être déterminé sur la base de la différence entre, d'une part, le prix de vente et, d'autre part, le prix d'achat auquel on ajoute les frais de mutations et les frais de notaire payés lors de l'acquisition, la commission de courtage sur la vente, ainsi que les dépenses de rénovation qui ont amélioré la valeur de l'immeuble au cours du temps. Certains cantons comme Fribourg, Vaud, Neuchâtel et le Jura (état 2004) permettent également de déduire les droits de mutations acquittés lors de l'achat du bien immobilier, comme nous l'indique Roland Montangéro, responsable du Bureau d'information fiscale de l'Administration fédérale des contributions.

Entre les différents cantons, on note de grandes variations entre les barèmes d'imposition. Dans la plupart des cas, ces barèmes dépendent de deux facteurs: le montant du gain et la durée de possession. Certains cantons appliquent un taux proportionnel, comme Fribourg, Vaud et Genève en Suisse romande, tandis que les autres se sont prononcés pour un taux progressif.

La durée de possession précédant la vente va faire diminuer la charge fiscale. Par exemple, le canton de Vaud applique un taux de 30% sur le gain immobilier si la durée de possession est inférieure à un an, mais tombe à 7% si ce laps de temps dépasse 24 ans. A Genève, la diminution est encore plus rapide, puisque le taux d'imposition passe de 50% si la durée de possession est inférieure à 2 ans, pour tomber à zéro à partir de 25 ans. A noter que ceux qui réinvestissent leur gain immobilier pour acquérir un nouveau logement pour leur propre usage peuvent échapper à cet impôt dans quasiment tous les cantons.

Par ailleurs, la vente va entraîner d'autres conséquences fiscales. Tout d'abord, l'impôt foncier disparaît, de même que la valeur locative, réduisant d'autant le revenu imposable. Parallèlement, si l'immeuble était encore hypothéqué, la cession de l'objet va automatiquement s'accompagner du remboursement du prêt, puisqu'il n'est plus gagé. Le désendettement va avoir pour conséquence de réduire les intérêts passifs et donc les déductions fiscales qui leur sont liées. A quoi on peut encore ajouter la disparition des frais d'entretien, qui sont également déductibles.

Si l'hypothèque est à taux fixe et que ce dernier est plus élevé que le taux du marché pour la période allant jusqu'à l'échéance du contrat, «la banque demandera une compensation principalement pour indemniser la contrepartie financière du taux fixe, ainsi que pour combler un éventuel manque à gagner sur l'affaire», explique André Thiévent, spécialiste du marché hypothécaire auprès de UBS Genève. C'est le même principe qui est appliqué par la Banque Cantonale Vaudoise, ainsi que nous l'indique Pierre Chauvet, spécialiste du marché hypothécaire auprès de cette banque.

Si les fonds propres avaient été constitués, ou complétés, par tout ou partie de l'avoir de vieillesse du 2e pilier, le vendeur sera obligé de rembourser à la caisse les montants correspondants. Mais ceux qui doivent procéder à cette opération devraient pouvoir récupérer l'impôt dont ils avaient dû s'acquitter lorsqu'ils avaient retiré cet argent pour financer leur acquisition. Enfin, les fonds qui retournent à la caisse de pensions bénéficieront à nouveau de l'exonération de l'impôt sur la fortune et sur ses revenus.