Il n’est pas toujours aisé de transférer la maison familiale à ses enfants au moment du décès. De nombreux problèmes sont à résoudre. «Mieux vaut se pencher sur la question dès 50 ans (ou avant selon les circonstances) et définir ses désirs au sein d’un testament», observe Arnaud Cywie, avocat auprès de Borel & Barbey, à Genève.

La question du transfert d’un immeuble est rendue compliquée par le vieillissement démographique. «De plus en plus souvent, le propriétaire est âgé de 90 ans et lègue sa maison à des enfants de 60 à 70 ans, lesquels n’ont guère envie de quitter leur lieu de résidence actuel», constate Andreas Sorge, responsable commercial auprès de Swiss Life Immopulse. Dans cette situation, la maison familiale a une valeur émotionnelle, ce qui, à son avis, crée quantité de problèmes. Les enfants ont eux-mêmes des points de vue différents à l’égard de la maison, les uns une approche financière, les autres affective. Mieux vaut donc préparer ce transfert de propriété au préalable.

Différences fiscales entre Genève et Vaud

Les pratiques sont en outre différentes d’un canton à l’autre. Il n’y a pas de droit sur la transmission en ligne directe à Genève, sauf pour les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal, lesquelles doivent s’acquitter d’une taxe (maximum) de 6%. A l’inverse dans le canton de Vaud, le taux des droits de succession (maximum) est compris entre 3,5% et 7% en ligne directe descendante, et le taux est réduit de moitié pour les forfaitaires, fait valoir l’avocat genevois. «Pour l’ensemble du pays, il n’existe pas de tableau permettent d’offrir une totale transparence sur les droits de succession, de mutation, de donation et les impôts sur les gains immobiliers. En outre, les usages locaux sont partout différents», indique Andreas Sorge.

Le conseiller recommande d’abord de demander l’évaluation de l’objet à deux instituts spécialisés et de considérer le montant comme une donnée indiscutable. Trop souvent un enfant veut acheter et minimiser la valeur, un autre la vendre et cherche à la maximiser. L’estimation totale coûte 1200 francs environ pour un objet d’un million de francs (700 francs pour une simple estimation de vente). Ensuite, il faut fixer le processus de transfert, propose Andreas Sorge. Le financement de l’acquisition par un enfant devrait être assuré dans l’année suivant l’estimation. S’il n’y a pas d’intérêt de la part de la famille ou si la capacité de financement est insuffisante, il s’agit alors de définir une société qui sera chargée de la vente.

Un risque de conflit lors d’investissements

Une question essentielle consiste à savoir si le parent survivant veut continuer d’y vivre en bénéficiant de l’usufruit (inscrit au registre foncier). Dans ce cas, «le parent survivant continue de payer les coûts de l’hypothèque et les frais d’entretien. Pour les impôts, rien ne changera», explique Roland Bron, directeur de VZ Suisse romande. «Le risque de conflit survient souvent lorsqu’il s’avère nécessaire d’entreprendre des travaux de rénovation. Les enfants, qui financent déjà leur propre logement, ne perçoivent pas le besoin d’investissement de la même manière», poursuit l’expert. La réaction des enfants dépend aussi de leur envie d’habiter la maison des parents ultérieurement. Il faut savoir que la valeur d’une maison avec usufruit est nettement inférieure à une autre, selon Andreas Sorge. Au demeurant, «le droit d’habitation constitue une alternative à l’usufruit, mais il exige de son bénéficiaire qu’il exerce le droit personnellement. Il ne peut ainsi pas louer la maison à des tiers», affirme Arnaud Cywie.

«Afin de garantir au parent survivant la totale jouissance de la maison et éviter des problèmes liés aux réserves, il est nécessaire de prévoir un testament olographe (écrit par le testateur) ou authentique (devant notaire), voire un pacte successoral», indique Arnaud Cywie. La réserve a pour but de protéger certains héritiers (notamment les enfants et le conjoint survivant). En effet en cas de décès chacun a droit à une part minimum sur l’héritage, soit un quart pour le conjoint survivant et 3/8 pour les enfants en concurrence avec ce dernier. «De manière générale, il est conseillé de respecter une certaine égalité entre les enfants. Il n’est d’ailleurs possible, en droit suisse, de déshériter un enfant que dans des circonstances exceptionnelles (infraction pénale grave contre le défunt ou l’un de ses proches par exemple)», déclare Arnaud Cywie.

Conflits lors des remariages

Lors du décès du parent survivant au bénéfice de l’usufruit, celui-ci s’éteint et les enfants deviennent propriétaires en plein. Ces derniers héritent et les contrats d’hypothèque sont modifiés en conséquence. Les enfants héritiers ont alors la possibilité de s’installer dans la maison, de la louer ou de la vendre en fonction de leurs envies et de leurs finances, explique l’expert de VZ.

«Les conflits sont relativement fréquents, notamment en cas de remariage, ou lorsque les actifs sont importants. Le taux de conflit diminue toutefois en cas de planification patrimoniale efficiente» lance Arnaud Cywie.

Le ou les biens immobiliers resteront en indivision aussi longtemps que le partage n’a pas lieu, ce qui implique, en cas de désaccord entre héritiers, que l’un d’eux initie une action en partage devant les tribunaux. Cela risque même de conduire à la vente aux enchères des biens, si elle est ordonnée. En cas de tensions potentielles entre les héritiers ou lors de successions complexes, Arnaud Cywie recommande de nommer un exécuteur testamentaire dans le testament. Ce dernier, avocat, notaire ou proche, devrait être un professionnel, selon l’expert. Il sera chargé de mettre en œuvre les dernières volontés du défunt, gèrera la succession et sera rémunéré en conséquence. C’est à lui que revient la tâche de se coordonner avec les différentes autorités.

Frais notariaux élevés à Genève

Si le bénéficiaire de l’usufruit est placé, pour des raisons de santé, dans l’incapacité de rester dans la maison et déménage dans un établissement médico-spécialisé (EMS), les héritiers devront vendre, occuper ou louer la maison.

La question est d’autant plus ardue que les considérations fiscales sont importantes. Les pratiques divergent d’un canton à l’autre. Divers impôts, taxes et charges sont prélevés lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. En général, selon Roland Bron, les acheteurs paient les frais de notaire et les droits de mutation. Ces derniers ont été abolis dans le canton de Zurich. A Genève, Bâle et Berne, son paiement dépend de l’acheteur. Utilisera-t-il l’immeuble pour lui-même – et dans ce cas, cette taxe est réduite ou supprimée — ou non. Des frais notariaux sont prélevés sur l’authentification de l’acte de vente. L’impôt sur les gains immobiliers est à la charge du vendeur et dépend du nombre d’années de détention de la maison.

VZ a effectué une comparaison des impôts et taxes de transactions immobilières à Lausanne, Genève, Berne, Bâle et Zurich, pour un immeuble d’une valeur de 980 000 francs. Les frais de notaire coûtent respectivement 3072 (Lausanne), 5529 (Genève), 4373 (Berne), 3450 (Bâle) et 1058 francs (Zurich). Les émoluments du registre foncier: 1570 (Lausanne), 2450 (Genève), 700 (Berne), 1020 (Bâle) et 1470 (Zurich). Les droits de mutation 32 340 (Lausanne), 29 400 (Genève) 17 640 (Berne), 29 400 (Bâle) et 0 à Zurich. Genève et Berne réduisent les droits de mutation en cas d’utilisation personnelle et Bâle les supprime complètement.

Lors du passage à la retraite du propriétaire, et en raison de la baisse de revenu qu’elle induit, il arrive que la banque estime que le client n’a plus les moyens de financer l’hypothèque. Ce dernier devra donc amortir une partie de l’hypothèque ou vendre la maison. «Il est possible de demander aux enfants s’ils veulent être codébiteurs afin d’accroître la capacité financière des débiteurs», indique Roland Bron. En revanche, cette solution peut rarement être réalisée car elle limite la marge de manœuvre des enfants pour l’acquisition de leur propre bien immobilier.


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