Immobilier

L’essor des surfaces industrielles reconverties

La société vaudoise Procimmo SA investit dans des bâtiments transformés et mis à disposition des PME ou d’artisans. Elle profite du fait que les entreprises sont toujours plus nombreuses à vendre leur parc immobilier 

Les surfaces industrielles et artisanales représentent près d’un sixième du parc immobilier en Suisse en termes d’espace. Les bâtiments liés à l’industrie et les entrepôts occupent 16% de l’ensemble des surfaces immobilières en Suisse, après les immeubles d’habitation (50%). Pourtant, les fonds consacrés à des bâtiments industriels ou artisanaux ne représentent encore qu’une toute petite fraction de l’ensemble des montants investis dans le secteur de l’immobilier en Suisse.

«Peu d’investisseurs se préoccupent de ce domaine. Les assureurs se concentrent avant tout sur les immeubles de bureau ou commerciaux situés dans les centres-villes. Les caisses de pension mettent, elles, l’accent avant tout dans l’immobilier d’habitation», constate Arno Kneubühler, directeur chez Procimmo SA. La société basée au Mont-sur-Lausanne (VD) a fait de ce créneau sa spécialité, en mettant sur pied des fonds de placements dédiés à l’immobilier industriel ou artisanal. Outre son principal véhicule, le «Procimmo Swiss Commercial Fund», qui investit depuis plusieurs années dans des bâtiments industriels ou et artisanaux situés principalement en périphérie des villes de Suisse romande, la société, qui compte désormais aussi une filiale à Zurich, a lancé en mai 2014 un deuxième véhicule («Procimmo Swiss Commercial Fund 2») qui vise le même créneau en Suisse alémanique.

Cession du parc immobilier

Compte tenu de la transformation en profondeur en cours des activités liées à l’industrie, Arno Kneubühler est convaincu qu’il existe encore un important potentiel de développement dans le domaine des immeubles artisanaux ou industriels. Trois tendances de fonds soutiennent cette évolution. Premièrement, les entreprises sont toujours plus nombreuses à se séparer de leur parc immobilier, même lorsqu’elles continuent d’utiliser une partie des locaux en louant les surfaces nécessaires à leur activité. Une tendance qui a encore été renforcée par certains changements dans les règles comptables. «Nous n’achetons pas seulement des friches industrielles. Souvent, nous reprenons la partie immobilière d’entreprises qui fonctionnent mais qui préfèrent investir dans leur activité spécifique plutôt que d’avoir à gérer des bâtiments», poursuit Arno Kneubühler. En décembre dernier, Georg Fischer a, par exemple, vendu un immeuble situé à Satigny (GE) repris par le fonds Procimmo Swiss Commercial Fund 56. Le groupe industriel continue toutefois d’occuper les locaux mais en les louant désormais.

La transformation des activités industrielles se poursuit

Deuxième tendance, la désindustrialisation observée dans certains types d’activités, notamment dans l’industrie lourde ou de production à faible valeur ajoutée. L’expert utilise toutefois le terme de «désindustrialisation» avec des pincettes, préférant évoquer une transformation des activités industrielles. Car, s’il existe, d’une part, des sociétés qui cessent entièrement leur activité de production sur certains sites, pour lesquels il faut prévoir une nouvelle affectation – à l’exemple du site de Coca-Cola à Bussigny ou de certains bâtiments industriels à Winterthour –, il y a aussi, d’autre part, des entreprises industrielles spécialisées dans une niche spécifique qui n’ont plus besoin de surfaces aussi grandes que par le passé pour leurs activités. Cette évolution du tissu industriel conduit à la troisième tendance citée par l’expert, à savoir celle du morcellement des surfaces occupées par les entreprises. Arno Kneubühler cite en exemple un bâtiment situé à Dietikon, à l’ouest de Zurich, qui abrite près d’une soixante d’entreprises. Elles utilisent les surfaces louées aussi bien comme espace de bureau que pour des activités de production. Le complexe Streetbox à Aigle fonctionne selon un principe similaire. «Ces sociétés ont besoin de surfaces bon marché et faciles d’accès, proches des autoroutes, et qui permettent une activité de type artisanale ou de production», illustre Arno Kneubühler.

Un segment décorrélé de l’immobilier de bureau

L’excédent d’offre sur le marché de l’immobilier de bureau ne risque-t-il pas d’exercer une pression à la baisse sur les prix pour les surfaces consacrées à l’industrie et à l’artisanat? Arno Kneubühler relativise ce risque: «L’écart qui existe entre les prix pratiqués dans l’immobilier de bureau et ceux des surfaces pour l’industrie et l’artisanat est tellement important que ces deux segments de marché ne sont que faiblement corrélés entre eux». Les surfaces de bureau situées autour du centre de Zurich se louent entre 400 et 600 francs le mètre carré, celles en périphérie aux environs de 300 francs. En comparaison, les locaux de bâtiments consacrés à l’artisanat évoluent, eux, dans une fourchette de prix de 80 à 150 francs le mètre carré, met-il en perspective. «Nous évoluons dans une autre catégorie de prix et nous offrons des surfaces destinées à une autre utilité. Beaucoup de PME qui louent nos locaux ont, par exemple, besoin d’avoir accès à un ascenseur pour marchandises. Les deux catégories sont ainsi peu corrélées entre elles», illustre-t-il.

S’agissant du profil des investisseurs, Arno Kneubühler observe que le fonds Procimmo 2, dédié à la Suisse alémanique, intéresse principalement les institutionnels, comme les caisses de pension, représentés à hauteur de 80%, mais aussi des structures comme des «family offices» ou des investisseurs qualifiés qui agissent pour compte propre pour environ 20%.

Intérêt pour les énergies renouvelables

Outre les caractéristiques de placement des fonds proposés, le responsable de Procimmo observe aussi un intérêt grandissant de la part de certains investisseurs pour les véhicules de la société en raison de l’accent mis sur des projets tenant compte des aspects d’efficacité énergétique. Procimmo SA collabore avec la société Soleol, spécialisée dans les énergies renouvelables, qui est en charge d’un projet à Onnens/Bonvillars (VD). Des panneaux solaires vont être placés sur les toits de bâtiments de Procimmo loués par Philipp Morris. Il s’agira de la plus grande centrale photovoltaïque en Suisse avec 35 000 panneaux solaires en toiture et une surface équivalente à environ sept terrains de football. D’autres projets de ce type ont été développés dans une dizaine de bâtiments répartis dans plusieurs villes de Suisse romande. «Le fait d’investir dans des projets immobiliers en promouvant les énergies renouvelables est un aspect assez souvent pris en compte par certaines caisses de pension», observe Arno Kneubühler. Selon lui, ces développements n’en sont qu’à leur début. La société prévoit en effet d’installer toujours davantage de panneaux photovoltaïques sur les toits inutilisés des bâtiments industriels ou artisanaux en Suisse.

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