«On parle partout d'un nouveau boom de l'immobilier. Ce boom existe, mais il est géographiquement circonscrit. Le marché immobilier est très différencié régionalement, et cette différenciation va s'accroître à l'avenir.» Si Christian Feghali s'autorise un tel constat, c'est que lui et deux de ses collègues ont sérieusement planché sur le sujet. Leur étude, estampillée Credit Suisse et présentée hier à Zurich, se fonde exclusivement sur des données existantes. Ainsi, le prix des immeubles reprend ponctuellement l'ascenseur, constate la banque zurichoise.

Dans les grandes agglomérations, pour ce qui est des immeubles commerciaux, la crise de la dernière décennie est oubliée. Un retournement rapide qui débouche ça et là sur une surchauffe. Les économistes annoncent ce qu'ils nomment un effet de «spreading»: faute de place dans les centres, le marché va gagner les zones périphériques. Pas suffisamment toutefois pour que le marché immobilier des régions véritablement excentrées puisse en bénéficier, estiment les chercheurs. Les inégalités régionales auront même tendance à s'accentuer, constate l'étude, se basant sur différents indicateurs économiques, démographiques et de qualité de localisation.

En Suisse romande, le centre incarné par Genève bénéficiera d'une demande d'appartements stable sur les dix prochaines années. Elle sera en progression supérieure à la moyenne nationale à Fribourg, «normale» dans le canton de Vaud, et baissière à Neuchâtel, dans le Valais et le Jura. Principale raison à cela: un déficit démographique croissant pesant sur la demande. Sur le marché de l'immobilier commercial à Genève et Vaud, une forte demande de surfaces commerciales est annoncée, moins marquée pour les immeubles industriels et les bureaux. Sans surprise, le canton de Zurich est considéré par les chercheurs comme une poule aux œufs d'or à long terme. Notamment parce que le recul démographique y sera limité chez les 20 à 45 ans. Conclusion de la banque: Zurich et sa région, Bâle, mais aussi Genève sont les marchés immobiliers les plus prometteurs de ces prochaines années. A l'inverse, «il faut s'attendre à une aggravation des risques sur les marchés situés à la périphérie des centres d'activité économique et entre ceux-ci», estime le Credit Suisse.

Christian Feghali nuance: «Les grands centres ont de bonnes cartes en main dans le domaine de l'immobilier commercial. Dans l'immobilier du logement, les tendances particulières sont nombreuses.» Les Zurichois émigrent vers Schwytz, les Vaudois et Genevois répondent aux sirènes de la riviera lémanique. Cela dit, dans le périmètre des centres d'investissements que sont Zurich, Zoug, Bâle, Schaffhouse et Genève, la solidité du marché du logement est relevée par la banque. «Le marché suisse de l'immobilier» fait également état d'une concurrence redoublée sur le marché de la location depuis le milieu des années 90. Appartements en propriété par étage, logements nouveaux ou récemment rénovés demeurent financièrement attractifs et contraignent les propriétaires à moderniser leur offre.

Pour sa part, magie démographique aidant (les enfants du baby boom sont au summum de leur revenu!), la propriété du logement conserve son attrait, compte tenu aussi des prix des terrains et des coûts de construction encore situés dans leur bas historique.