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Khaled Bichara, président de la direction d'Orascom Development Holding
© René Ruis

Immobilier

L’homme qui construit des villes dans le désert à 2000 francs le mètre carré

Khaled Bichara, patron du groupe Orascom, est aussi le président d'El Gouna, en Egypte, un site touristique comptant 30 000 résidents, 17 hôtels, trois écoles et une équipe de football en 1re division. Il explique aussi pourquoi l’affaire de Crans-Montana serait impossible à Andermatt

Khaled Bichara dirige depuis deux ans le groupe Orascom Development Holding «pour que nos comptes financiers soient aussi beaux que nos lieux de vacances comme Andermatt ou El Gouna», scande-t-il lors d’un entretien avec Le Temps, à Zurich. Le groupe est présidé et détenu à 73% par Samih Sawiris. Entré en bourse en 2008, il fait des pertes (41 millions de francs en 2017), même si elles ont été réduites par rapport à 2016 (244 millions).

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Le modèle d’affaires du groupe, souvent méconnu, est celui du «développement de destinations». Orascom construit, aménage et gère des villes entières, dans des lieux souvent perdus (Egypte, Oman, Monténégro, Maroc), à l’exception notable d’Andermatt. L’activité est autant immobilière que touristique et sportive. Khaled Bichara est en effet président du club de football d'El Gouna. Il fête d’ailleurs actuellement son ascension en première division. Cette ville touristique égyptienne de 30 000 résidents, construite dans les déserts de sable égyptiens avec un club de football de haut niveau? «Notre réputation ne nous permettait pas de nous satisfaire d’une division inférieure», argumente cet admirateur de Mohamed Salah (FC Liverpool).

Au total, le groupe compte 100 millions de mètres carrés de terrains, mais seuls 25 millions ont été développés.

Forte hausse des prix de l'immobilier

Le coût d’une nouvelle ville dépend du projet spécifique. «Notre prix moyen au mètre carré dans les sables d'El Gouna (Egypte) s’élève à 2000 francs», révèle-t-il. C’est le prix le plus élevé du pays parce que c’est la meilleure destination du pays, explique-t-il. Orascom avait acheté ce terrain au milieu de nulle part il y a trente ans. «J’y suis venu moi-même avec mon père en 1991 quand j’étais encore à l’université», avoue-t-il. El Gouna compte maintenant 17 hôtels, 100 restaurants, trois écoles, un hôpital, son propre aéroport, d’innombrables installations sportives et trois marinas. «Tous les décideurs égyptiens ont leur maison dans cette ville. La meilleure villa, devant la mer, coûtait 100 000 francs. Aujourd’hui, la même vaut 2 millions», révèle-t-il.

Orascom gère même l’eau et l’électricité, afin de mieux en contrôler la qualité et la durabilité. L’eau est en effet un bien privé en Egypte dans les régions décentrées. Pour les hôtels, parfois la société est gérante et parfois elle en délègue la gestion, mais reste propriétaire.

Les leçons de l’affaire de Crans-Montana

Une affaire comme celle de Crans-Montana et l’arrêt des remontées mécaniques sur décision de l’investisseur? «Ce serait inimaginable chez nous, à Andermatt», déclare Khaled Bichara. ASA Andermatt Swiss Alps (dont Orascom détient 49%) a investi 900 millions de francs dans le complexe touristique d’Andermatt. «Nous sommes un investisseur à long terme, ce serait nous tirer une balle dans le pied que de réduire un service pour nos hôtes. Nous détenons le lift, les hôtels et les résidences», déclare-t-il. Même si le lift perd de l’argent, il est nécessaire de le faire fonctionner pour le bien des autres services. En développant des villes, «j’ai aussi l’avantage de ne pas avoir de bureaucratie. Parfois un politicien emploie toute son énergie à être réélu plutôt qu’à prendre la bonne décision à long terme pour sa ville. Notre actionnaire est patient et veut gagner de l’argent à long terme», insiste-t-il.

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Ce n’est que l’année passée que la bourse a vraiment compris le modèle et l’amélioration des fondamentaux, explique le directeur. L’action a été l’une des plus performantes ces quinze derniers mois.

La stratégie de redressement

Avant Orascom, Khaled Bichara a dirigé des groupes télécoms et notamment joué un rôle clé dans la fusion de VimpelCom et Wind, qui a conduit à la création du sixième plus grand groupe de télécoms du monde, Veon. «L’immobilier est un domaine nettement plus à long terme que les télécoms. Un projet de développement touristique prend des années alors qu’une innovation dans les télécoms est commercialisée en quelques semaines», explique-t-il.

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Khaled Bichara a décidé de procéder à une pause dans le lancement de nouveaux projets, de rentabiliser les lieux existants et de réduire la dette. Une stratégie de retournement en trois points. Il a d’abord changé la façon de gérer en nommant un chef par destination, une sorte de «maire de la destination», au lieu d’un directeur par activité (hôtels, infrastructures et immobilier). Il a ensuite accéléré le désendettement, en se séparant de certains actifs et en renégociant les conditions de la dette avec les banques. Il a enfin développé la marque.

Les résultats s’améliorent. «Parfois c’est ennuyeux de se pencher sur les comptes, mais à long terme, c’est la source du succès», déclare-t-il.

Le retour du tourisme

A Andermatt, les infrastructures doivent être accrues. Le projet de golf, nécessaire pour la saison estivale, se concrétise cette année. Le site atteindra la taille critique cette saison pour la première fois. La prochaine saison hivernale traduira un progrès avec un lift, sept restaurants, deux hôtels et la ville.

Pour qu’une ville devienne rentable, Khaled Bichara a besoin d’obtenir une taille critique. «Nous avons trop de nouvelles destinations pour être bénéficiaire», révèle-t-il. Ces deux dernières années, l’amélioration a été significative, notamment grâce au retour sensible de touristes en Egypte, par exemple en termes de chambres louées ou de maisons vendues. Le bénéfice d’exploitation s’est élevé à 33 millions de francs (+65%) en 2017.

«Cet été devrait être encore meilleur que l’an dernier», prévoit-il pour son groupe. Les touristes reviennent en Egypte. Oman se porte très bien. «Nous ouvrons cet été notre premier hôtel Chedi au Monténégro et une marina ainsi que 150 000 m2 d’immeubles», dit-il. En Suisse, Orascom ouvrira un Radisson Blu en octobre aux côtés du Chedi d'Andermatt.

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