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L’hypothèque légale des artisans, un outil puissant mais pas sans risque

OPINION. Les artisans et entrepreneurs disposent d’un instrument de protection pour les prestations effectuées sur les biens immobiliers sur lesquels ils interviennent, mais attention à sa mise en œuvre, avancent Me Mathieu Azizi et Me Emmanuel Kilchenmann

Le marché de l’immobilier, en particulier celui de la construction, rencontre une très forte activité ces dernières années. Néanmoins, quand bien même la vigueur dans le bâtiment ne semble pas se relâcher, nous sommes depuis quelque temps de plus en plus confrontés à des défauts de paiement en lien avec des projets de construction et des promotions immobilières. En conséquence, le risque de recouvrement revêt une importance toute particulière pour tout artisan et entrepreneur du bâtiment.

Dès lors que les artisans et entrepreneurs ne peuvent pas exiger d’être payés à l’avance par le maître d’ouvrage, qui souhaite pouvoir contrôler le résultat des travaux avant de s’acquitter du prix convenu, le législateur suisse a décidé qu’il se justifiait de leur reconnaître un moyen légal de se protéger contre les mauvais payeurs. On notera aussi qu’il n’est pas possible non plus pour les artisans et entrepreneurs de prévoir un droit de rétention sur les matériaux intégrés dans le bâtiment ou une réserve de propriété pour les prestations effectuées.

Pour mieux permettre aux artisans et entrepreneurs de faire face à ce problème récurrent, le Code civil prévoit une hypothèque légale privilégiée en leur faveur. Il s’agit d’un droit de gage indirect, dès lors qu’il ne naît pas par le seul effet de la loi, son inscription au registre foncier devant être requise auprès de l’autorité judiciaire compétente.

La loi prescrit l’exigence de fourniture de matériaux et de travaux ou de travail seulement. Elle présente une liste exemplative des prestations qui permettent l’inscription d’un tel droit de gage, à savoir la construction ou la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, le montage d’échafaudages, la sécurisation d’une excavation ou d’autres travaux semblables.

S’agissant de la préparation de matériaux, il faudra examiner si elle est suffisamment individualisée pour être garantie par une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, le critère pertinent étant la difficulté à réutiliser les matériaux en question, lequel sera rempli par exemple pour la livraison de fenêtres sur mesure, de béton frais ou de fers à béton spécifiques. Par contre, une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut garantir la livraison de matériaux standards, puisqu’on est en présence dans ce type de situation d’un contrat de vente qui permet au vendeur d’exiger un paiement à l’avance.

La requête d’inscription d’une hypothèque légale sera, le cas échéant, introduite par l’artisan-entrepreneur (qui peut aussi être un sous-traitant) et sera dirigée dans tous les cas contre le propriétaire actuel du bien immobilier inscrit au registre foncier. A noter que l’inscription doit impérativement être obtenue dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le privilège lié à cet outil juridique tient compte du fait que l’immeuble en question est le plus souvent déjà grevé de droits de gage au moment de l’exécution des travaux de construction. Comme l’hypothèque légale passe après les droits de gage existants, les artisans et entrepreneurs ayant concrètement contribué à la plus-value du bien immobilier risquent de ne plus être suffisamment garantis. Pour éviter que les artisans et entrepreneurs qui ont apporté une plus-value au bien immobilier ne soient lésés, la loi prévoit que les créanciers gagistes de rang antérieur doivent, sous réserve de certaines conditions, indemniser les artisans et entrepreneurs qui subissent une perte lors de la réalisation de leurs gages. Ces derniers peuvent donc dans certains cas récupérer au détriment des créanciers gagistes antérieurs l’équivalent de la plus-value qu’ils ont créée sur l’immeuble par l’apport de leur travail et de leurs matériaux.

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs protège ainsi les artisans et entrepreneurs pour les prestations effectuées sur les biens immobiliers sur lesquels ils interviennent. Elle a surtout un effet préventif puisqu’elle pousse les participants à la construction à prendre les mesures nécessaires afin que les artisans et entrepreneurs soient payés, à défaut de quoi le bien immobilier sera grevé d’un droit de gage. Finalement, si cela ne suffit pas à dissuader les mauvais payeurs, elle accorde à certaines conditions aux artisans et entrepreneurs le privilège prédécrit lors de la réalisation forcée.

Même si l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un outil puissant et efficace qui permet d’augmenter drastiquement les chances de recouvrement d’une créance, il faut néanmoins veiller avec précision à sa bonne mise en œuvre. On retiendra en particulier que l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit être inscrite au registre foncier au plus tard 4 mois après l’achèvement des travaux. Ce délai semble a priori confortable mais, dans la réalité d’un chantier de construction, il s’écoule très rapidement. Nombreux sont d’ailleurs dans la pratique les artisans et entrepreneurs qui réagissent trop tardivement. C’est la raison pour laquelle il est recommandé d'établir une liste des créances ouvertes à tenir à jour selon l’évolution des travaux dans le temps. Le dépassement du délai de 4 mois rend impossible l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, alors qu’il s’agit d’une procédure simple et à coûts maîtrisables lorsqu’elle est effectuée par un avocat aguerri.

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