Analyse

L’immobilier baisse. Et c’est tant mieux

Elle n’éclatera donc pas, cette bulle immobilière tant redoutée? Depuis plusieurs mois, cela devient une évidence, elle se dégonfle. Le ralentissement de la croissance se confirme. Les prix des logements ont même déjà clairement pris le chemin de la baisse dans plusieurs régions (Genève, Lausanne et Arc lémanique par exemple) et dans certains segments (le haut de gamme, surtout).

L’immobilier est en train d’entamer une phase de décroissance. Tout le monde l’a vue venir et la voit se confirmer peu à peu. Et c’est tant mieux. La pierre ne pouvait pas indéfiniment gagner 5, 6 ou 8% de valeur par an. Ce n’était pas sain. «Les belles années, où nous vendions jusqu’aux objets les plus mal situés, sont derrière», résumait un professionnel de l’immobilier dans le quotidien 24 heures lundi. Lorsque c’est ainsi présenté, l’on ne peut que se réjouir que la surchauffe touche à sa fin.

Sur les marchés boursiers, on appelle ça une correction. Personne ne s’en plaint. Cette pause permet à tous – les prêteurs, les acheteurs, les constructeurs, les vendeurs et les intermédiaires – de reprendre leur souffle. Si possible, de s’armer d’un peu plus de prudence et de bon sens.

Les régulateurs? Ils paraissent satisfaits. Ils ne le disent pas, ce n’est pas leur rôle. Mais voilà plusieurs mois, presque une année en fait, que ni la Banque nationale suisse (BNS), ni l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma), ni l’Association suisse des banquiers n’a émis de nouvelles restrictions. C’est nouveau. Souvenons-nous qu’entre 2012 et 2014, les coups de frein (restrictions sur l’utilisation du 2e pilier, exigences renforcées sur les amortissements de la dette, fonds propres supplémentaires pour les banques) se sont succédé à un rythme à peu près trimestriel.

«La peur de la Finma, de la BNS et du Conseil fédéral rend le crédit trop difficile.» C’est Bernard Nicod qui le regrettait, dans Le Temps du 26 janvier. Le promoteur vaudois considère aussi qu’au vu «des bouleversements actuels et des graves inconnues dans lesquelles nous vivons, les autorités réaliseront qu’elles ont agi trop fort, trop tard et trop loin».

On ne va pas le contredire. Contentons-nous simplement de souligner que les mesures mises en place sont flexibles et ajustables. Du moins certaines d’entre elles. Elles sont «des coups de pinceau», selon Jean-Pierre Danthine. Ce mardi à Lausanne, le numéro deux de la BNS ne répondait pas directement à Bernard Nicod. Il voulait s’expliquer, face «à un secteur souvent critique vis-à-vis des réglementations».

Mais l’immobilier n’est pas uniforme. Au contraire. Il est une somme de cas particuliers: cantons, régions, communes, quartiers, etc. Neuf ou ancien. Exposé au nord ou au sud. Côté lac ou côté montagne. Le marché suisse est très hétérogène. A chacun sa peine, ou presque. Parmi tous ces cas uniques, il y en a forcément que la situation actuelle rend malheureux ou mécontents. Les promoteurs qui, à Verbier, Vevey ou Romont, n’ont pas vu que les prix auxquels ils aspiraient vendre leurs appartements ne sont plus tenables. Lorsqu’ils ont commencé leur projet, ils l’étaient. Mais les 5, 10, 15 ou 20% de baisse qu’ils vont devoir finir par concéder vont rogner les marges qu’ils s’étaient réservées. Ou les supprimer totalement.

Il y a aussi des ménages qui doivent s’inquiéter. Ceux qui ont payé le prix fort en 2011 ou 2012, alors que la décennie de hausse touchait à sa fin. Ceux dont le rêve de devenir propriétaire a fini par orienter vers une commune moyennement cotée, moins chère, parce que mal desservie par les transports publics. Eux doivent se dire qu’ils sont en train de (virtuellement) perdre de l’argent. En tous les cas à moyen terme, soit dans les deux à cinq ans, une revente a de bonnes chances de se faire à perte. Ils peuvent se consoler en se disant qu’en général, l’achat d’un logement n’est pas une transaction financière ou spéculative. Si l’on investit l’épargne de sa vie, c’est pour y habiter un certain temps. Pour ces familles-là, il vaudrait mieux que cela soit le cas. A plus long terme, dans cinq, huit ou dix ans peut-être, les prix devraient avoir retrouvé un niveau au moins équivalent. Mais reprenons une vue d’ensemble. Le marché corrige aujourd’hui ses excès parce que les acheteurs ne suivent plus. Ils sont plus regardants. Les prix sont trop élevés. Sont-ils justifiés? Le rapport qualité/prix regagne en importance…

La pierre se refroidit aussi parce que l’abandon du taux plancher par la BNS en janvier, et l’envolée du franc qui l’a suivi, va pénaliser l’économie suisse, augmenter le chômage et réduire le pouvoir d’achat. S’insère aussi la question d’une possible réintroduction de contingents, après le vote du 9 février 2014. En prévision d’une baisse de l’immigration, le secteur de la construction a levé le pied pour éviter une suroffre qui entraînerait les prix vers le bas. Le marché suisse de l’immobilier anticipe, en somme. C’est rare.

Regardons également devant nous. La grande question à venir, c’est celle des taux d’intérêt. Aujourd’hui, il est encore possible d’obtenir un crédit hypothécaire à 1,90% pendant dix ans. Mais que se passera-t-il lorsque ceux-ci retrouveront un semblant de normalité, qu’ils ne seront plus aussi incitatifs? Un coup dur pour la demande? Des débiteurs ne pourront plus assumer le coût de leur dette? Des ventes forcées? Qui sait. Rien n’est à exclure. Et aucun spécialiste ne s’aventure aujourd’hui à émettre un véritable pronostic.

Une chose est certaine: si chute il y a, elle sera moins douloureuse à condition que les prix soient déjà descendus de quelques étages. Un atterrissage en douceur, peut-on dire. Enfin, c’est l’avis de la BNS. Mais on est d’accord avec elle.

Prévoyant une baisse de l’immigration, le secteur de la construction a levé le pied. Le marché immobilier anticipe. C’est rare