Les prix de l’immobilier ont été multipliés par 40 depuis 1972 au Royaume-Uni. L’explosion a été plus forte qu’ailleurs, à l’exception de l’Australie. Et les loyers se sont envolés au même rythme. Mais les prix n’ont pratiquement pas baissé à la suite de la crise financière. Face à cette situation, le gouvernement a assoupli le processus de décision pour faciliter la construction immobilière.

Mais la réforme a rapidement été attaquée par divers groupes d’intérêts. Selon un sondage, la population favorise à 69% des mesures liées à la demande de logements, notamment une augmentation des subventions, et seuls 5% aimeraient que l’on augmente les surfaces à construire. «On ne s’attaque qu’aux symptômes», selon une étude de l’Institute of Economic Affairs (IEA), à Londres, qui cherche à comprendre les vraies causes du problème.

La densité de population n’explique pas les prix actuels, selon l’IEA. Avec 247 habitants par km2, celle du Royaume-Uni est inférieure de moitié à la Corée du Sud. D’ailleurs, celle-ci est de 527 à Bâle-Campagne. Il n’y a pas surpopulation. En outre, seul un dixième de la surface de terrain anglaise est développé.

Il ne sert à rien d’augmenter les subventions au logement, selon l’IEA. 18,3% des ménages sont au bénéfice de ces allocations. Mais elles bénéficient aux ménages de résidences des quartiers chers et réduisent l’incitation au travail. Le manque de logements sociaux n’est pas un argument satisfaisant, selon l’IEA. Ce secteur représente 20% du marché, soit davantage qu’en France (17%) et en Allemagne (5%). Et le taux d’achèvement de nouveaux immeubles est bien inférieur aux autres pays.

Deux causes majeures

Finalement, l’auteur, Kristian Niemietz, met en évidence deux causes majeures. La première, c’est l’excès de règlements. Il s’appuie sur différentes études empiriques. La suppression de ces contraintes conduirait à des baisses de prix d’environ un tiers. La deuxième raison est le manque d’autonomie fiscale des régions. 95% des recettes fiscales vont à l’Etat central.

Lorsqu’une ville reclasse un terrain agricole dans le sud-est, le prix à l’hectare bondit de 7410 livres sterling l’hectare à 3,32 millions. Mais seul le propriétaire en profite. La communauté locale et une vaste majorité des habitants n’en profitent pas, d’autant que l’impôt versé part à Londres. «Si les autorités locales étaient maîtres de leurs recettes et de leurs dépenses, elles auraient une incitation à élargir leur base d’impôts et donc à reclasser davantage de terrains», selon l’IEA. En Angleterre, la résistance au développement de nouvelles zones résidentielles est une question d’incitations. Les habitants ne perçoivent que les inconvénients des projets et jamais les avantages.