Et puis est arrivé le lundi 16 mars. Pour Robert Curzon Price, directeur de la société de conseil immobilier Partner Real Estate-Knight Frank, tout s’est arrêté. Plus de transactions, plus de négociations ni d’analyses à fournir, pour lui et ses 25 employés répartis entre Genève, Lausanne et Zurich.

Mais ça n’a duré qu’un temps. Désormais c’est l’inverse. L’activité est d’une rare intensité. Pas forcément enthousiasmante, car «on règle surtout des problèmes dans une configuration économique difficile», résume le directeur, Robert Curzon Price. Mais elle est aussi tout à fait inédite. «Tout le monde négocie en même temps. Et tous dans la même direction.»

Si les prix et les loyers de l’immobilier de bureau ont forcément été influencés par la paralysie liée à la pandémie et les dégâts économiques qu’elle provoque encore, la chute n’est pas spectaculaire. Tout se joue en ce moment dans l’intimité des bureaux, raconte-t-il, entre bailleurs et locataires. «On négocie de la souplesse.»

Le coworking pour le court terme

Les loyers se discutent, bien sûr. Mais les contrats de bail courent généralement sur cinq ans, voire davantage. Et le contexte actuel a ceci de particulier, et encore plus dans un monde de l’immobilier qui a toujours beaucoup d’inertie, que personne ne sait vraiment de quoi seront faits les six prochains mois.

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Du point de vue de l’occupation des bureaux, il y a deux grands enjeux. L’avenir économique, et donc le nombre d’employés, et le degré de télétravail qui perdurera à moyen et à long terme. «En général, en vue d’une expansion future, une entreprise dispose déjà de locaux plus grands que nécessaire.» Aujourd’hui, la situation accroît ce déséquilibre. A cette équation complexe, il faut ajouter que de 10 m² par employé généralement escomptés, la distanciation sociale qu’impose le virus en exige désormais 15, estime le spécialiste.

Ce que conseillent Robert Curzon Price et ses équipes? La flexibilité, et notamment la possibilité de sous-louer une partie des surfaces inoccupées. En passant, pourquoi pas, par l’intermédiaire d’une société de coworking. En Suisse comme ailleurs, il y a de la demande pour ce type de surfaces. «Une entreprise qui était en train d’envisager de s’installer avant la pandémie préférera aujourd’hui payer un peu plus pendant un certain temps, en échange d’une plus grande flexibilité», résume le directeur.

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Mais en ce moment, toutes les solutions sont envisagées. Au même titre que dans le résidentiel, «mais encore plus dans le commercial, car les taux de vacance sont plus élevés», les bailleurs préfèrent souvent conclure des arrangements que d’opérer une baisse de loyer qui pourrait se répercuter sur d’autres contrats.

Ainsi, les propositions de gratuité de quelques loyers, d’aménagements ou de rénovation ne sont pas rares. La durée des contrats de bail est également discutée. Ou encore le montant des pénalités, lorsqu’un locataire résilie avant l’échéance prévue. Mais aussi, pourquoi pas, l’instauration d’un loyer variable, en fonction du chiffre d’affaires réalisé. Une pratique presque inexistante dans le segment des bureaux, mais très courante dans celui des surfaces de vente.

«Les propriétaires ont compris que ce qui fait la valeur d’une surface, c’est la santé de l’entreprise qui la loue, conclut Robert Curzon Price. Il vaut mieux trouver un compromis et conserver son locataire que de ne pas en faire, le mettre en difficulté et se retrouver avec une surface vacante plus tard.» Un conseil qui, désormais, s’impose plus que jamais comme une évidence.


L’aéroport de Genève, grand perdant du Léman Express

Comme chaque année, Partner Real Estate-Knight Frank réalise une carte des prix des surfaces de bureaux. Déjà distribuée aux professionnels du secteur, elle a cette année le défaut d’avoir été établie avant la crise sanitaire.

Des erreurs? Non, mais des tendances plutôt à la baisse. Sur le long terme toutefois, c’est un aperçu qui conserve sa pertinence, assure Robert Curzon Price. A Genève, on y constate par exemple que le Léman Express, en dépit de son départ freiné par les grèves en France et le coronavirus, «crée de nouvelles centralités, près de ses gares». L’exemple le plus évident, c’est le quartier Praille Acacias Vernets, où les loyers au mètre carré se situent désormais entre 280 et 480 francs (300 à 450 francs, en 2015).

Mais c’est un jeu de vases communicants. En l’absence de nouvelles arrivées d’entreprises dans le canton, comme ça a pu être le cas il y a quelques années, un emménagement crée un déménagement. Autrement dit, les quartiers gagnants font des perdants. Récemment affaibli par le refus du peuple genevois de le densifier, le quartier de l’aéroport est la victime la plus visible du Léman Express. Aux alentours de Cointrin, le loyer du mètre carré de bureaux se négociait entre 400 et 500 francs il y a cinq ans. Désormais, la fourchette se situe entre 250 et 390 francs. S. P.