Aménagements

L’immobilier genevois, créateur de bouchons et d’exilés

La pénurie de logements à acheter provoque un exode de la population vers le canton de Vaud et la France. La saturation des moyens de transport va perdurer

A Genève, 18,5% des résidents sont des propriétaires immobiliers, soit plus de deux fois moins que la moyenne nationale (38,2%). Non seulement l’offre n’a pas suivi la croissance économique depuis le début des années 2000, mais le déséquilibre devrait en outre se poursuivre entre l’offre et la demande de logements à acheter, en particulier dans le segment considéré comme «abordable», estime Credit Suisse, dans une étude dévoilée mardi. Les conséquences économiques de ce déséquilibre devraient également perdurer, entre mobilité et exode.

A Genève, un ménage qui dispose d’un revenu annuel brut de 159 754 francs ne peut pas acquérir un logement en PPE du segment intermédiaire. Le coût annuel d’un bien de ce genre représente près de 40% de cette rémunération, qui correspond au revenu médian du canton. Soit au-delà de la barre de 33% en vigueur dans les banques qui octroient des hypothèques. La situation s’est un peu détendue par rapport à 2013 et 2014, quand le même logement pesait 45% d’un revenu médian genevois. Reste le vrai problème: depuis 2004, le revenu médian a progressé de 22%, alors que les prix des PPE ont bondi de… 140%.

Les contribuables qualifiés partent

Ce déséquilibre provoque plusieurs types de conséquences, énumère Credit Suisse. A commencer par un exode de résidents vers le canton de Vaud. Le mouvement s’est ralenti par rapport à 2012-2013, lorsque 1250 Genevois allaient s’installer au-delà de la Versoix chaque année, mais 600 à 700 contribuables genevois sont devenus Vaudois en 2015 et en 2016. La France attirait pour sa part 2000 Genevois par année entre 2008 et 2017, avec là aussi une petite baisse depuis 2015. Ce sont souvent les personnes les plus qualifiées qui quittent le canton (68% ont une formation tertiaire et 35% occupent des fonctions de cadres).

Un questionnaire envoyé aux «exilés de Genève» en 2017 montre que l’accès à la propriété constitue le deuxième facteur de motivation pour s’établir hors du canton, derrière la qualité de vie et devant le prix des logements. A l’inverse, le nombre d’étrangers qui s’installent à Genève continue à dépasser le nombre de ceux qui en partent.

Ces mouvements migratoires provoquent des pertes fiscales pour le canton du bout du lac et une baisse de la consommation locale estimée entre 530 et 700 millions par an, précise l’économiste de Credit Suisse Sara Carnazzi Weber, dans une conférence de presse organisée à Genève.

Nyon, nœud de la mobilité genevoise

Autre conséquence du manque de logements abordables pour l’acquisition, les infrastructures de transport ont atteint les limites de leurs capacités. Le nombre de frontaliers continue à augmenter et, de plus, les mouvements pendulaires se sont intensifiés côté suisse. Les principaux nœuds de la mobilité au bout du lac sont la ville de Genève et les communes de Vernier, Lancy et Carouge. A noter que Nyon devance dans ce classement d’autres communes genevoises comme Meyrin, Onex ou Plan-les-Ouates.

Les «navetteurs» choisissant souvent la voiture comme moyen de transport, Genève reste le champion suisse des embouteillages. Un tiers des personnes interrogées par l’Office fédéral de la statistique et Credit Suisse se disent fréquemment concernées par les embouteillages, contre 20% à Zurich ou à Bâle.

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Plus de 10 000 logements manquants

A moins que les nouveaux projets d’infrastructures comme le CEVA ne changent les habitudes, les bouchons sont destinés à demeurer une spécialité genevoise. Car «la réponse du marché immobilier à la forte croissance du canton a longtemps été inadaptée», résume encore Sara Carnazzi Weber. Entre 2000 et 2017, 27 000 logements ont été construits, alors qu’il en aurait fallu 38 000 pour répondre à l’expansion de la population genevoise.

La construction s’est certes accélérée depuis 2015, avec 2000 logements construits par an. En dehors du centre urbain, la croissance a été forte dans la périphérie de la ville, une zone éloignée du cœur de l’activité économique. Ce qui conduira ses résidents à devoir encore se déplacer.

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