Analyse

L’immobilier, à long terme, c’est encore mieux que les actions

La performance à long terme des placements ignore souvent l’actif le plus important du portefeuille, l’immobilier. Pourtant, entre 1870 et aujourd’hui, son rendement est nettement supérieur à celui des autres classes d’actifs

Karl Marx prévoyait un déclin du taux de rendement à long terme. Il a eu tort, sur ce point comme sur d’autres, même si l’anti-capitalisme reste à la mode. En effet le rendement du capital ne tombe de loin pas à zéro comme l’anticipait l’auteur du Capital. Ni dans les actions, ni dans les obligations, ni dans l’immobilier, ainsi qu’en témoigne une étude de quatre économistes travaillant à la Bundesbank, à la Fed, à l’Université de Bonn et à celle de Californie («The Rate of Return on Everything, 1870-2015», Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick et Alan M. Taylor, NBER Working Paper No 24112).

Le plus performant de l’histoire moderne

A l’inverse de nombreux autres documents, les auteurs intègrent dans leurs calculs le principal actif de l’épargnant, à savoir l’immobilier. Ils se penchent sur 16 pays, y compris la Suisse, durant la période de 1870 à 2015. Ils excluent toutefois les phases d’hyperinflation afin, disent-ils, de se concentrer sur les tendances sous-jacentes.

Premier enseignement de l’étude, l’immobilier résidentiel est «le placement le plus performant de l’histoire moderne». Le rendement réel, mesuré selon la méthode des loyers, atteint 7,05%, contre 6,89% en moyenne pour les actions, 2,5% les obligations et 1% le marché monétaire.

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L’amplitude des cycles immobiliers (au maximum 16% et un plus bas de –4%) a été inférieure à celle des bourses. Les actions ont souvent été victimes de phases de bulles et de krachs, à l’image de 1929, 2001 et 2008. Les écarts de rendement ont été plus modestes pour la pierre que pour les actions. L’étude du NBER contredit ainsi l’une des hypothèses fondamentales de la théorie financière, selon laquelle un risque accru se traduit par un rendement supérieur.

L’immobilier surperforme entre 1870 et la Deuxième Guerre. Les actions prennent certes le relais et font mieux que l’immobilier après 1950 (8,28% contre 7,44%), mais seulement au prix d’une augmentation du risque, mesuré en termes de volatilité. Le meilleur rendement ajusté du risque est donc celui de l’immobilier, selon l’étude.

Après la Deuxième Guerre mondiale, l’immobilier est la meilleure classe d’actifs au sein de trois pays, les actions au sein de neuf autres. Mais sur les presque 150 ans, dans les 16 pays, l’immobilier présente le meilleur rendement ajusté du risque (ratio de Sharpe, soit l’écart de rendement du placement par rapport au rendement sans risque, double de celui des actions).

En termes de diversification des risques, la pierre est de meilleure qualité que les actions. Le rendement de l’immobilier est resté très local, si bien que les divers marchés immobiliers sont peu corrélés. Par contre, la corrélation entre les bourses s’est sensiblement accrue ces dernières décennies sous l’effet de la globalisation.

La corrélation entre les deux classes d’actifs les plus performantes, les actions et l’immobilier, a été forte avant 1939, mais les deux classes d’actifs ont suivi des chemins divergents par la suite. Pendant l’inflation des années 1970, les actions ont souffert alors que l’immobilier s’est révélé une protection satisfaisante.

L’exception suisse

Durant les guerres, les rendements des placements ont souvent été très bas, selon les pays, et parfois négatifs. Mais, étrangement, certains pays sont parvenus à offrir de solides rendements réels pendant la Seconde Guerre mondiale. C’est le cas de l’immobilier suisse (3,08% par an) et des actions suisses (1,32%).

En Suisse, sur toute la période analysée, le rendement annuel réel des actions (6,71%) dépasse celui de l’immobilier (5,63%). A partir de 1980, l’avantage en faveur des actions est encore plus marqué (10,06% contre 6,19%). Les pays qui confirment la règle d’une surperformance de l’immobilier par rapport aux actions sont: France, Allemagne, Suède, Pays-Bas, Japon, Portugal, Norvège, Danemark, Belgique.

En Suisse, le rendement réel des obligations (2,41% en moyenne) est légèrement supérieur à la moyenne mondiale. Il se limite à 2,33% après 1950 et 3,35% après 1980. Dans certains pays, dont la France, le rendement réel du marché monétaire, le placement «sûr» par excellence, est négatif en moyenne sur toute la période. En Suisse, il est proche de la moyenne mondiale (0,89%). Les placements réputés sûrs comme les obligations d’Etat offrent une bien maigre sécurité. Leur volatilité est forte en raison des périodes d’inflation et de guerre. En temps de paix, la performance annuelle moyenne ne dépasse pas 1 à 3% dans la plupart des pays.

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