L’immobilier fait décidément l’objet de beaucoup d’attention. Jeudi, ce ne sont pas moins de trois nouvelles études qui ont été publiées sur le sujet. Et toutes se rejoignent sur un point au moins: rien ne semble pouvoir enrayer la hausse des prix.

Rien qu’au troisième trimestre, les logements ont augmenté de près de 6% par rapport à l’exercice précédent. C’est la plus forte hausse depuis 2013, selon UBS.

Paradoxalement, cette hausse ne s’est pas traduite dans l’indice de bulle immobilière établi par UBS. Au contraire, il a nettement diminué, à 1,34 contre 1,87 point auparavant, restant malgré tout dans la zone à risque. Mais cette baisse s’explique par la «bonne reprise de l’économie et doit donc être relativisée», prévient la banque. L’indice devrait à nouveau augmenter au prochain trimestre, à 1,57 point. Et les déséquilibres devraient «se creuser encore plus qu’avant la pandémie».

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L’inquiétude, c’est aussi le sentiment qui prédomine dans le rapport publié par la Finma. Le gendarme financier émet un nouvel avertissement. Et comme pour UBS, il est lié au découplage entre prix des logements et situation financière des ménages: «Sur le marché des biens en propriété, la croissance des prix s’est poursuivie et les prix de l’immobilier se découplent davantage de l’évolution des revenus et des prix à la consommation.»

La surchauffe n’est pas intégrale

Du côté de la dette aussi, la situation a changé. En raison de l’augmentation des prix le volume des hypothèques en cours des ménages privés est «désormais 3% supérieurs à celui de l’exercice précédent», selon UBS. Cela doit être interprété comme un «signal d’avertissement évident».

Si les logements en propriété restent prisés, c’est parce qu’en raison des taux bas, il est plus avantageux de posséder son bien que de le louer. Dans une autre étude publiée jeudi, le CIFI a fait le calcul: à Zurich, une propriété de 115 m2 d’une valeur de 1,75 million de francs induit une charge mensuelle de 2165 francs, comprenant l’hypothèque, l’entretien et les impôts. Louer le même bien coûterait 2945 francs par mois, soit 780 francs de plus.

Mais cette surchauffe ne concerne pas toutes les régions. Zurich, Bâle, Genève et Lausanne sont les principaux foyers. A l’inverse, UBS perçoit ce qu’elle appelle des «risques de liquidités» – une offre élevée et une faible demande, qui rend les ventes difficiles – dans certaines zones du Valais, du Tessin et du canton de Neuchâtel.

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