En cas d’acceptation de l’initiative «Davantage de logements abordables», les loyers ne seront pas impactés avant au moins deux ou trois ans, déclare Fredy Hasenmaile, économiste spécialisé dans l’immobilier auprès de Credit Suisse. Durant cette longue période intermédiaire, «les constructions pourraient se multiplier, si bien que les loyers devraient baisser», révèle Donato Scognamiglio, directeur général et associé du Centre d’information et de formation financières (CIFI).

L’initiative demande, notamment, que 10% au moins des nouveaux logements soient construits par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Elle autorise aussi les cantons et les communes à introduire, en vue d’encourager la construction de logements d’utilité publique, un droit de préemption en leur faveur sur des biens-fonds appropriés.

Genève, Bâle et Zurich déjà au-dessus de 10%

Le pourcentage actuel de logements des maîtres d’ouvrage d’utilité publique est de 4,3% du parc immobilier suisse. Mais à Zurich, par exemple, il est compris entre 10 et 20%, selon Credit Suisse. Genève construit déjà une proportion de 20 à 25% de logements en mains de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, selon Christophe Aumeunier, secrétaire général auprès de la Chambre genevoise immobilière.

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Après le vote, les autorités devraient d’abord élaborer et publier l’ordonnance d’application. «Le détail des mesures sera déterminant», selon Fredy Hasenmaile. La façon dont les communes et cantons exerceront leurs droits et à quel prix seront, à son avis, des questions clés. «A court et moyen terme, je ne m’attends à aucun changement», déclare-t-il. L’offre est de 50 000 logements par an et le pipeline de projets ne changera guère. L’an dernier, les loyers ont baissé de 0,9% en moyenne, selon Credit Suisse. La grande banque prévoit un recul de 1,2% en 2020. Dans les centres-villes, les prix devraient mieux résister et peut-être légèrement augmenter.

Inégalités entre logements abordables et les autres

En cas d’acceptation de l’initiative, des développements parfois divergents sont à attendre entre les catégories de logements, selon les économistes interrogés. L’initiative des locataires créera-t-elle des inégalités croissantes entre les centres-villes, les agglomérations et les campagnes?

A moyen terme, le niveau des loyers augmentera pour les logements qui n’appartiennent pas à la catégorie des 10% «abordables», indique Donato Scognamiglio. Cela signifie que «les autres 90% de locataires en feront partiellement les frais», ajoute-t-il.

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«Les inégalités de loyers entre les secteurs coopératif et privé vont augmenter à court terme, suite à la mise en œuvre des mesures. Par la suite, elles vont toutefois diminuer, lorsque l’offre excédentaire de logements dans le secteur privé induite par l’acceptation de cette initiative va tirer vers le bas les loyers dans ce secteur», estime Sergio Rossi, professeur ordinaire de macroéconomie à l’Université de Fribourg.

Les inégalités vont s’accroître entre les logements des villes et ceux des campagnes. Mais «elles vont dépendre de la localisation des logements à loyer modéré; il semble raisonnable d’imaginer que ces logements vont être offerts plutôt dans les périphéries des villes et à la campagne. Si cela se révèle exact, les loyers dans les villes vont subir une pression à la baisse, au fur et à mesure que les locataires dont le revenu disponible est faible vont déménager dans un logement à loyer modéré», ajoute l’économiste.

En cas de oui à l’initiative, à moyen terme, «les loyers devraient légèrement corriger en moyenne suisse, mais pas dans les centres-villes, où, comme à Zurich, la part des logements d’utilité publique est déjà de 30%», déclare Dore Heim, secrétaire centrale à l’Union syndicale suisse (USS). L’impact, à son avis, se lira davantage dans le comportement des cantons et des communes, lesquelles seront légitimées à procéder à des achats.

En Valais, dans les Grisons et les centres touristiques, les loyers sont chers et difficiles d’accès pour la population locale. Les achats effectués par les communes pourraient produire un effet positif. «Mais le prix des terrains va rester élevé à cause des taux d’intérêt bas et de la démographie», déclare-t-elle.

En cas de oui à l’initiative, les loyers des coopératives ne varieront pas puisqu’ils sont fonction des coûts, selon Credit Suisse.

Pour les logements qui dépendent du prix du marché, les loyers devraient légèrement augmenter dans les grands centres, selon Fredy Hasenmaile, parce que la demande restera forte de la part des jeunes et de la main-d’œuvre qualifiée qui aimerait bénéficier des services d’un centre-ville.

Baisse des loyers en périphérie?

Par contre, les loyers des logements situés dans la périphérie et en campagne devraient baisser en raison de l’offre excédentaire qui prévaut, selon Credit Suisse. Cependant, au fil du temps, des augmentations de loyer devraient encore se produire, car l’initiative entrave la construction résidentielle privée et, par conséquent, la construction de logements sera insuffisante à long terme.

Ce n’est pas l’avis de Sergio Rossi, pour qui «les prix des segments du marché du logement situés au-dessus du segment des logements à loyer modéré pourraient baisser de manière considérable, suite à une offre excédentaire. Ce phénomène concernera tout d’abord et surtout le segment des logements occupés par les personnes dont le revenu disponible est faible.»

Hausse des prix des maisons individuelles

En cas d’approbation de l’initiative, les prix des maisons individuelles et des logements en propriété auront tendance à augmenter à long terme, parce que les terrains à bâtir seront de plus en plus réservés aux appartements coopératifs. C’est toujours l’effet de rareté qui fait monter les prix, souligne Credit Suisse.

A long terme, «les obstacles vont se multiplier dans l’élaboration et la mise en œuvre des projets immobiliers, si bien qu’il sera plus difficile pour le secteur privé d’y investir», prévoit Fredy Hasenmaile. Le marché sera donc moins attractif et la construction en pâtira, ajoute-t-il. Le principal risque est lié aux conflits d’intérêts portant sur la densification. Les «insiders», soit les habitants des centres-villes, n’en veulent pas et les «outsiders» (jeunes, personnes mobiles) ne peuvent pas en profiter. Il y a quatre ans, le règlement de construction et de zonage de Zurich a été révisé. Malgré l’objectif de densification, il n’a pas été possible d’accroître le coefficient d’utilisation des sols, selon l’économiste.

A moyen terme, Christophe Aumeunier s’attend surtout à une péjoration des conditions-cadres et à une détérioration des finances publiques. L’initiative vise, à son avis, notamment à subventionner et/ou avantager des coopératives qui ne contrôlent pas les revenus de leurs occupants.