La pénurie de logements s'est installée durablement dans certaines zones urbaines de Suisse, notamment dans l'Arc lémanique. Arnaud de Jamblinne, directeur de La Foncière, fonds de placement qui fête ses cinquante ans en 2004, en décortique les causes. Il critique par ailleurs certaines politiques qui dissuadent les investisseurs de miser sur la construction d'immeubles locatifs et souligne le paradoxe entre le fait que les autorités suisses investissent des millions pour attirer des entreprises étrangères alors même qu'il n'y a pas assez de logements pour les cadres.

Le Temps: Quelles seront, selon vous, les conséquences de la hausse du taux d'intérêt directeur annoncée ce jeudi par la Banque nationale suisse?

Arnaud de Jamblinne: Cette hausse était attendue depuis des mois. Il n'y a que le timing qui a surpris certains. Mais vu le niveau extrêmement bas du loyer de l'argent, l'accès au crédit n'est pas un problème. Cette hausse est une bonne indication car cela signifie que l'économie suisse est entrée dans une logique de croissance. A terme, cela aura des conséquences positives sur l'immobilier. En revanche, cette hausse n'aura aucune influence sur le taux hypothécaire qui compte dans l'établissement du loyer. Il appartient aux banques individuellement de fixer ce taux et ce n'est pas certain qu'elles appliquent cette hausse.

– Vous dites vous-même que trouver un logement est un parcours du combattant. Est-ce un nouveau phénomène?

– Pas vraiment. Le marché a déjà connu des taux d'occupation très élevés. Il y a un parallèle entre la santé de l'économie et le taux d'occupation. Quand l'économie va bien, il est élevé. Mais attention, il y a un grand décalage entre le moment où un immeuble est planifié et le moment où il est mis à disposition des locataires.

– Pour parler de l'actuelle pénurie, peut-on dire qu'il y a eu un problème d'anticipation?

– Les différents acteurs impliqués (autorités publiques et privé) peuvent effectivement faire de l'anticipation théorique. Mais cela n'est pas facile à gérer à cause du décalage que je viens de mentionner.

– A qui incombe cette responsabilité d'anticiper la demande de logements?

– Moralement, aux autorités politiques. Elles ont la responsabilité de faire en sorte que les infrastructures soient mises à la disposition de la communauté. Cela dit, c'est plutôt le rôle du marché de prévoir la demande, d'assumer la construction et son financement. L'Etat peut assumer l'aspect social du logement en aidant les locataires démunis à payer leur loyer. Ce n'est pas son rôle de construire des logements.

– Comment expliquez-vous le fait qu'il y ait, d'une part, une grave pénurie de logements et, d'autre part, une abondance d'espaces commerciaux, administratifs et industriels?

– La demande de logements est très inélastique. Celle des autres espaces est liée à l'évolution conjoncturelle, donc plus élastique. Le droit du bail pour le logement et les conditions requises pour sa construction sont beaucoup plus contraignants que pour les bureaux ou usines. Il faut se demander si la même souplesse ne pourrait pas s'appliquer à toutes les constructions, dans l'intérêt du locataire.

– Voyez-vous quelques réponses à la pénurie actuelle?

– Plusieurs études ont été faites, notamment à Lausanne et à Genève, qui concluent qu'on peut encore construire sans défigurer la ville. Oui, il y a encore des places disponibles. D'anciens quartiers industriels, qui ne correspondent plus aux besoins de l'industrie de notre époque, pourraient être convertis en zones de logements. Autres potentiels: l'utilisation améliorée et plus dense du sol disponible, en construisant des immeubles avec plus d'étages par exemple.

– Les derniers chiffres de l'Office fédéral de la statistique indiquent une amélioration de la construction de logements au premier trimestre. Arrive-t-on au bout du tunnel?

– C'est une bonne nouvelle.

– Mais les mêmes chiffres indiquent que dans les agglomérations les plus importantes, à Zurich et à Genève, la tendance est négative. Comment expliquez-vous cela?

– Je peux vous parler de Genève. Le fait que l'Etat impose deux tiers de logements sociaux pour un logement libre dans tout immeuble neuf est extrêmement dissuasif. Les chiffres que vous mentionnez sont la preuve que la politique genevoise est inadéquate.

– N'est-il pas paradoxal que les autorités publiques mettent des millions pour attirer des entreprises étrangères alors qu'il n'y a pas de logements pour les cadres?

– Bien sûr et c'est très grave. La pénurie de logements constitue un véritable frein à la croissance économique en Suisse. Le problème pourrait être encore plus grave à l'avenir. La politique genevoise diminue l'attractivité de toute la région. Je ne comprends pas ceux qui font croire que la place économique suisse n'a pas besoin d'investissements étrangers pour maintenir sa croissance.

– Et les recours qui freinent des projets?

– C'est un problème de société. Tout le monde veut le chemin de fer, ou l'autoroute, pour autant qu'il passe loin de son jardin. Toute opposition est légitime et doit être traitée. Cela dit, quelquefois on peut se poser des questions sur la légitimité des recours. Il faut aussi que la population ait un sens civique.

– Etes-vous partisan d'une plus grande souplesse dans l'aménagement du territoire?

– La société a évolué. Ses besoins aussi. Il faut que les règlements évoluent avec. Ce qui était autrefois une zone industrielle est aujourd'hui un terrain en ville. Bien sûr qu'il faut préserver la zone agricole qui sert de poumon de la terre. Elle mérite d'être préservée. Il faut cependant une certaine souplesse pour des cas particuliers.

– Y a-t-il aussi un problème d'investissement?

– A priori non. Il y a suffisamment d'investisseurs qui seraient partants, notamment sur des immeubles terminés. En revanche, il y a peu de promoteurs. C'est un métier difficile, exigeant et comprenant beaucoup de risques. Le paradoxe est qu'il y a, d'une part, une demande de logements et, d'autre part, un taux d'intérêt assez bas qui devrait inciter à investir. Dès lors, il faut se dire que les problèmes sont liés aux incertitudes liées à la promotion. Dans le canton de Vaud, il faut aussi compter avec la concurrence de la propriétés par étage (PPE). Il est plus facile de boucler un dossier PPE qu'un dossier locatif.

– Les banques suisses renâclent-elles à investir dans l'immobilier?

– Les banques assument deux fonctions importantes. Elles assurent le financement en tant que créanciers hypothécaires et constructeurs. Elles exigent avec raison des fonds propres élevés pour éviter des situations d'abus qu'on a connues à la folle époque.

– Qui seront les investisseurs à long terme?

– Il y a de l'argent, notamment dans les caisses de pension, qui sont ou devraient être demandeuses d'immobilier. Pour les stimuler, il serait intéressant de mettre sur le marché des véhicules de placement fiscalement neutres, à l'instar de ce qui se fait ailleurs dans le monde, et qui leur évitent la double imposition.