Immobilier

Logements en propriété: un équilibre qui ne tient qu’à un fil 

Après un tassement à la fin 2016, les prix des propriétés résidentielles sont de nouveau en légère hausse, mais les fondamentaux du marché restent fragiles. Le devenir du marché s’apparente donc à un véritable exercice d’équilibriste. L’évolution est par ailleurs contrastée selon les régions et les types d’habitations

L’événement majeur de la fin 2016 dans le monde de l’immobilier fut l’annonce du tassement des prix des propriétés résidentielles au niveau suisse, après 14 années de croissance ininterrompue. Depuis, le sain équilibre entre offre et demande que connaît ce marché a permis une légère reprise du niveau des prix.

Au niveau national, ces derniers ont augmenté d’un peu moins de 2% en rythme annuel au 3e trimestre 2017, tous segments confondus. La production actuellement modeste de nouveaux logements en propriété, à l’abri des excès des investisseurs institutionnels qui se concentrent sur les rendements du marché locatif, y est pour beaucoup dans ce redressement. Faut-il donc y entrevoir les prémices d’un nouveau cycle inflationniste à la suite d’une interruption momentanée?

Plusieurs éléments tempèrent cette perspective. Certes, les taux d’intérêt resteront très bas en 2018, encourageant ainsi l’accès à la propriété. Cependant, le durcissement des exigences de financement lors de la requête d’une hypothèque additionné à un niveau de prix encore très élevé interdit actuellement toute accélération de la demande de logements en propriété.

A la lumière de ces éléments, une hausse très mesurée des prix du résidentiel au cours des prochains trimestres constitue un scénario plausible. Tout retour aux niveaux de croissance importants observés durant ces dernières années est cependant exclu, étant donné l’ampleur des obstacles que rencontrent les acquéreurs potentiels d’objets en propriété et de la cherté de ces derniers. Sur le plus long terme, la perspective du relèvement des taux fait peser un risque supplémentaire sur la durabilité du niveau des prix du résidentiel suisse.

Une amélioration dans le marché romand

Au cours des cinq dernières années, la Romandie a connu une évolution des prix de l’immobilier résidentiel qui diffère de celle du reste de la Suisse. Tandis que la tendance était à la hausse au niveau national, les prix suisses romands s’inscrivaient dans un mouvement plutôt latéral, voire même clairement baissier dans certaines régions. Le marché de l’Arc lémanique, en particulier, a été en proie à une correction significative. Le cas de Genève en est la meilleure illustration.

A l’heure actuelle, les prix du résidentiel genevois se situent, en moyenne, environ 10% en dessous du sommet atteint à la mi-2013. Dans le sillage du miracle économique lémanique des années 2000, les prix des propriétés résidentielles du pourtour du lac Léman et de ses environs avaient atteint des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne suisse. Or, lorsque le moteur de la demande a commencé à se gripper, ce sont les régions aux dynamiques de prix les moins durables qui en ont pâti les premières, et de manière plus marquée.

En revanche, les marchés offrant des niveaux de prix plus abordables, comme le Jura ou Neuchâtel, ont connu une évolution des prix conforme à la tendance nationale. A l’image de ce qui est observé au niveau suisse, les prix de l’immobilier résidentiel romand ont retrouvé depuis le début de l’année le chemin de la croissance, signe d’une réduction des déséquilibres sur le marché. Le Valais central et la région de Martigny font cependant encore figure d’exception. La suroffre est ici la principale responsable, en particulier dans les régions de montagne qui ont connu une extension record du parc résidentiel à la suite de l’acceptation de la Lex Weber.

De meilleurs fondamentaux pour les maisons individuelles

La dynamique des prix du logement ne varie pas seulement entre les régions, mais également entre les segments de marché. Tandis que les prix des appartements se sont inscrits en baisse durant la majeure partie de l’année 2016, ceux des maisons individuelles se sont constamment maintenus dans le domaine de la croissance. Ce phénomène découle de plusieurs facteurs.

Dans les zones périphériques, où la demande reste vigoureuse en raison des prix généralement abordables des objets en propriété, ce sont les maisons individuelles qui dominent le marché.

La demande de logements en propriété a en revanche reculé dans les zones urbaines, où les niveaux de prix deviennent insoutenables pour une portion toujours plus importante des ménages. Cette tendance impacte particulièrement le segment des appartements, qui est très représenté dans ces régions. En outre, la loi sur l’aménagement du territoire a nettement durci les dispositions en matière de classement de terrains en zone à bâtir, poussant ainsi les prix des parcelles constructibles existantes à la hausse. La valeur du terrain jouant un rôle plus important dans le cas des maisons individuelles, les prix de ces dernières tendent à bénéficier de manière plus marquée de cet effet que ceux des appartements.

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