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Image d’illustration: Des logements dans la vieille ville de Francfort.
© Boris Roessler / Keystone

Immobilier

Et si l’on jetait un regard au-delà des frontières?

Traditionnellement, les caisses de pensions suisses investissent peu dans les biens immobiliers à l’étranger. Cette catégorie de placement offre pourtant de nombreux avantages

L’immobilier à l’étranger permet par exemple de diversifier le portefeuille et d’étendre l’univers de placement. L’évolution économique en Europe semble en outre indiquer que le moment est propice aux placements immobiliers européens.

Avec une quote-part d’environ 20%, les placements immobiliers constituent, outre les obligations et les actions, une catégorie de placement très importante pour les caisses de pension suisses. Or, si les caisses de pension diversifient à l’international leurs portefeuilles d’actions et d’obligations, pour l’immobilier, elles continuent de se concentrer majoritairement sur le marché helvétique. Cette «préférence nationale» s’explique par la bonne performance des placements immobiliers suisses, par la volatilité supposée plus élevée des placements à l’étranger et par le manque d’expérience dans ce domaine.

Avec une part de 1,3% seulement à l’allocation totale du portefeuille des caisses de pension suisses, les placements immobiliers à l’étranger font donc pâle figure. Or, les directives de placement prévues par l’OPP 2 autorisent jusqu’à 10% pour cette classe d’actifs. Près de 80% des investissements à l’étranger sont effectués via des produits indirects tels que des fonds ou des REITs. Les placements immobiliers directs à l’étranger ne jouent quant à eux qu’un rôle très marginal et ne constituent souvent pas une option valable pour les investisseurs suisses, en raison du volume minimal nécessaire.

Les avantages d’un engagement à l’étranger

Ce n’est pas en premier lieu pour obtenir un rendement plus élevé que l’investisseur suisse se tournera vers des placements immobiliers à l’étranger, mais plutôt pour bénéficier d’un effet de diversification bienvenu et pour élargir l’univers de placement. Les biens immobiliers à l’étranger présentent une faible corrélation avec d’autres catégories de placement et, selon le pays, avec l’immobilier suisse. Investir dans des placements immobiliers internationaux permet donc de réduire le risque global d’un portefeuille mixte, moyennant un rendement constant. L’investisseur suisse peut en outre élargir considérablement son volume d’investissement s’il procède à des placements immobiliers internationaux. En 2016, des immeubles de rendement d’une valeur totale d’environ 260 milliards de francs ont été vendus en Europe. C’est environ la taille du marché suisse des immeubles de rendement institutionnels.

L’économie européenne se réveille

L’évolution économique en Europe corrobore l’idée d’investir au-delà des frontières helvétiques. Pour la première fois depuis 2009, on assiste à une reprise conjoncturelle synchrone à l’échelle mondiale, ce dont profitent les pays européens. La croissance conjoncturelle y a un impact favorable sur la demande de biens immobiliers comme sur l’évolution des loyers. En raison de la répression financière en Europe, les taux d’intérêt pourraient en outre rester longtemps encore à un bas niveau, maintenant l’attrait du secteur immobilier.

Le dynamisme économique est perceptible sur les marchés immobiliers européens cette année déjà. Au premier semestre, les investisseurs ont fait preuve d’un vif intérêt pour l’immobilier européen. Par conséquent, le volume des transactions a augmenté en comparaison trimestrielle comme en comparaison annuelle. Si l’on cherche un revenu constant, l’immobilier européen constitue donc une bonne possibilité de placement. Outre les marchés bien établis (Allemagne, France, Royaume-Uni et Scandinavie par exemple), les marchés émergents comme l’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas retiennent l’attention des investisseurs.

Ces derniers apprécient les villes européennes en raison de la transparence élevée de leurs marchés immobiliers, de leur stabilité économique et de la croissance démographique continue. Les technologies, les infrastructures et la qualité de vie élevée constituent encore d’autres atouts. Ces facteurs de localisation attrayants garantissent une demande durable de placements immobiliers, offrant aux investisseurs suisses la possibilité de diversifier leur portefeuille à l’échelle internationale.

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