En juin dernier lors de la reprise de 87 immeubles d'UBS par Maag Holding, pour un montant de 875 millions de francs, l'ancien constructeur de machines zurichois reconverti dans l'immobilier avait été particulièrement avare d'informations. Lundi à Zurich, Maag comblait cette lacune en dévoilant les grandes lignes de sa stratégie future. La société qui comptait encore plus de 3500 employés au milieu de cette décennie a achevé sa mue en quelques mois pour représenter aujourd'hui la plus importante société immobilière cotée à la Bourse suisse dont les ambitions sont de couvrir tout le spectre des activités relatives à ce secteur particulier. «Notre premier objectif était d'acquérir un portefeuille de première classe dans les propriétés commerciales en Suisse, d'une valeur d'un milliard de francs, annonce la compagnie. Le but consistait à former une base de travail stable et génératrice de cash-flow pour établir une compagnie immobilière complètement intégrée.»

C'est désormais chose faite. Maag repose aujourd'hui sur trois piliers qui doivent tous contribuer à la croissance de la société. La première unité est celle qui détient des propriétés commerciales d'une valeur dépassant le milliard de francs. Ces acquisitions, rappelle la société, ont été réalisées en deux transactions: l'une effectuée par échange d'actions (la première du genre dans l'immobilier) avec Spaltenstein Prime Estates, une société détentrice de 37 000 mètres carrés dans la région zurichoise d'une valeur de 140 millions, et l'autre réalisée avec la reprise des immeubles d'UBS, soit la plus importante acquisition immobilière faite en Suisse.

Consortium européen

Pour mener à bien ce rachat, Maag n'est pas monté seul au front. C'est un consortium formé de la société suisse, de l'allemand RSE Grundbesitz und Beteiligungs, de l'espagnol Prima Immobiliaria et de Serimo Holding, une entreprise immobilière helvétique dans laquelle Maag a pris 40%, qui s'est porté acquéreur des immeubles.

Les partenaires se sont donc retrouvés au sein de Maag Property Company (MPC), détenue par RSE et Prima à hauteur de 40% chacun et par Maag pour les 20% restants, afin de concrétiser la reprise des 250 000 mètres carrés d'UBS. A cette fin, un capital de 100 millions de francs a été levé et 75 millions supplémentaires seront mis à disposition de la société par ses actionnaires. A terme, cependant, Maag devrait devenir l'actionnaire majoritaire de Maag Property en souscrivant à l'augmentation de capital prévue l'an prochain. A l'issue de l'opération, la compagnie suisse détiendra 54% de la société contre 23% pour chacun de ses partenaires espagnol et allemand. Si ces derniers se sont montrés intéressés à reprendre quelques bijoux immobiliers helvétiques afin de les louer à des partenaires solvables, pour Maag l'opération doit lui apporter les liquidités nécessaires à son expansion. Comme UBS restera locataire de 70% des surfaces situées dans le triangle d'or Berne, Bâle, Zurich, avec 14% supplémentaires mis à disposition de tiers, ce ne sont pas moins de 56 millions qui vont tomber chaque année dans les caisses de MPC.

Investisseurs potentiels

Maag annonce en outre la création d'un département dévolu à la mise en valeur de ses propres surfaces détenues dans l'agglomération zurichoise et d'une unité de services dotée de l'expertise de Serimo dans la gestion des biens immobiliers. L'objectif de Maag vise également à valoriser la société pour les investisseurs potentiels avec un rendement des fonds propres prévu au-dessus des 10% dans deux ans, contre 6,4%. La démarche est digne d'intérêt vu les récents rendements obtenus par les fonds de placement immobiliers. Reste qu'aujourd'hui, personne ne se soucie beaucoup du destin de Maag. Si les analystes financiers saluent unanimement l'entrée opportune de la société sur le marché immobilier, en termes de suivi, c'est encore le grand désert. A Maag maintenant de prouver que son option était la bonne. Et s'il se trouve quelque investisseur pour jouer cette situation de retournement sur le long terme, ce n'est certainement pas uniquement dans l'optique d'un placement spéculatif.