Charles Botta est un expert de l’immobilier sportif, récompensé par un prix de la gestion de projet 2008 pour le très imposant siège de la FIFA, sur les hauteurs de Zurich (investissement de 250 millions de francs). «Pour moi, le modèle à suivre dans l’investissement dans les stades de football, c’est la Maladière, à Neuchâtel», a-t-il déclaré jeudi soir à Zurich, lors d’un forum immobilier organisé par Schroders.

A la tête de Botta Management, il ne manque pas de références, notamment dans le domaine sportif. Outre le Mondial 2010, ses projets vont du Rolex Learning Center à l’EPFL (105 millions de francs) au futur stade olympique de Sotchi pour les JO d’hiver 2014 ainsi qu’à son stade de glace (respectivement 300 millions et 360 millions d’euros).

Quel rendement attendre d’un tel placement? Est-ce un placement risqué? A quelles conditions? L’expert explique que pour la Maladière les investisseurs institutionnels (Publica et Swisscanto) obtiennent 6% de rendement. «La Maladière, c’est un modèle de fonctionnalité et d’un partenariat réussi entre les différents acteurs», a-t-il ajouté.

Inaugurée en 2007, la Maladière, un projet à plus de 200 millions de francs, est d’abord admirablement située. «Les trois règles de l’investissement immobilier, c’est la situation, la situation et la situation», a-t-il répété. Les voies d’accès, de communication, l’environnement, la proximité de services de base (hôpital), l’expression de la culture d’une ville ou d’un pays, sont des conditions cruciales à remplir. Mais le critère clé s’appelle multifonctionnalité. A Neuchâtel, Coop exploite un centre commercial et un parking, mais on y trouve aussi une caserne pour le service d’intervention, des salles de sport et 730 m2 de panneaux solaires. Comme d’autres stades suisses, celui-ci produit aussi de l’énergie. Mais les clubs, en l’occurrence Xamax, n’investissent pas dans les stades. Ils en sont habituellement locataires. Le Parc Saint-Jacques, à Bâle, offre aussi 6% de rendement à ses investisseurs (Suva, Winterthur Assurances, caisse de pension du personnel de la ville). La particularité de la «multifonctionnalité» bâloise réside dans une résidence pour personnes âgées et un musée.

L’entrepreneur suisse gère et contrôle la construction des dix stades de football prévus pour le Mondial 2010. Un investissement de 3,3 milliards de dollars. La FIFA définit le catalogue d’exigences, y compris pour les 12 à 15 millions de dollars destinés au «revêtement» des installations. De la tribune réservée aux 600 à 2000 journalistes aux 32 emplacements pour les caméras de télévision.

En tant qu’investissement, l’immobilier suisse s’est bien comporté en 2009. La hausse des fonds immobiliers atteint 12,6% en moyenne et les actions immobilières 19,6%, selon Roger Hennig, responsable des placements immobiliers pour Schroders. Non seulement les cours, mais aussi l’agio sont repartis à la hausse. L’écart entre le cours de bourse et la valeur d’inventaire est remonté à 15,8% pour les fonds et 8,5% pour les actions (sans Züblin ni BFW). Les perspectives pour 2010 sont très modérées, car l’immobilier est qualifié de cyclique tardif.