Il n’y a pas encore de bulle immobilière à proprement parler en Suisse, mais les premiers symptômes d’emballement sont désormais perceptibles. Dans son «rapport sur la stabilité financière» publié ce jeudi, la Banque nationale suisse (BNS) n’y va pas par quatre chemins: la discipline à laquelle les banques s’étaient astreintes dans l’attribution de leurs crédits hypothécaires depuis la crise du début des années 1990 commence à s’étioler, estime-t-elle. Il n’y a certes pas encore péril en la demeure, mais la situation pourrait rapidement dégénérer si l’économie devait replonger en récession.

Résultat, cette situation mérite une analyse approfondie, «en étroit partenariat avec l’Autorité de surveillance des marchés financiers (Finma), conclut la BNS. L’examen pourrait ensuite déboucher sur «des mesures visant à réduire les risques». Lesquels? Le document ne les énumère pas.

Vaste enquête

La BNS s’appuie sur une enquête menée durant le premier trimestre 2010 auprès de 31 banques helvétiques, qui cumulent 92% de tous les prêts hypothécaires existants dans le pays. L’institution présidée par Philipp Hildebrand avait été alertée en début d’année par le constat d’une progression de 5% du volume des nouveaux prêts hypothécaires ainsi que d’une hausse des prix de l’immobilier de 6% en 2009 – la hausse est plus marquée pour les appartements que pour les villas –, alors que le pays venait de vivre la pire récession de son histoire.

Résultat: toutes les données compilées indiquent que le marché immobilier suisse – dopé par des taux historiquement bas – se trouve dans la même situation qu’en 1987, année considérée comme l’orée d’une bulle dont l’éclatement alors conduit les banques à amortir quelques années plus tard 8,5% de tous leurs prêts hypothécaires. «Plus de 10% du produit intérieur brut annuel» d’alors était parti en fumée, rappelle la BNS.

Rien d’imminent

Attention, la réédition d’une telle catastrophe n’est ni imminente, ni inéluctable. La BNS souligne à ce titre que les prix des biens immobiliers ne sont pas encore jugés surévalués, à l’exception notable de Genève, et que les portefeuilles de crédit sont globalement de bonne qualité. Pour l’instant. Mais l’institut d’émission va au-delà du simple instantané et observe la situation d’un point de vue dynamique.

Sous cet angle, la mécanique d’une spirale haussière semble bel et bien en place. Banques cantonales, régionales et Raiffeisen – qui cumulent ensemble 58% du marché – ont ainsi affiché l’an dernier une progression des prêts hypothécaires de 7,1%, un «taux nettement au-dessus des 4,2% de croissance affiché à long terme». Certains établissements cantonaux – la BNS ne dévoile aucun nom – et les Raiffeisen croissent même encore plus rapidement.

Une vive concurrence

Derrière cette accélération – qui ne touche en revanche pas UBS et Credit Suisse, contraints de limiter leurs bilans – se cache une «pression concurrentielle» évoquée par «presque toutes les banques interrogées», ressort-il du rapport. En clair, les banques sont tentées de faire du volume plutôt que de la qualité pour maintenir leurs profits. «De premiers signes de détérioration de la qualité du crédit dans le secteur hypothécaire» sont palpables.

Le volume des prêts qui ne répondent pas aux standards traditionnels (apport 20% de fonds propres et une charge d’intérêts-amortissements-frais d’entretiens qui ne dépasse pas un tiers du revenu de l’emprunteur sur la base d’un taux à 5%) «a augmenté au cours des quatre dernières années». Impossible de dire dans quelle proportion exactement, car quelque 30% des banques – un taux qualifié «d’inacceptablement élevé» par la BNS – «semblent incapables d’évaluer avec fiabilité les risques de leur portefeuille de crédit».

Deux scénarios

Partant de ce constat, l’institut d’émission dresse des perspectives sur la base de deux scénarios. Dans le premier cas de figure, le plus probable et qui table sur une poursuite graduelle de la reprise, les banques vont tout de même faire face à une augmentation du nombre de défauts sur leurs crédits, conséquence directe de leur moins bonne qualité. Mais si l’économie devait replonger en récession – ce que les experts de la BNS n’excluent de loin pas et qui constitue le second scénario – «le taux de défaut grimperait substantiellement, [accompagné] d’une chute des prix des biens immobiliers dans certaines régions et pour certains segments». Certains établissements pourraient alors être «sévèrement touchés». Aujourd’hui déjà, note d’ailleurs la BNS, une hausse brutale de 2 points (200 points de base) des taux d’intérêt entraînerait des pertes correspondant à quelque 15% des fonds propres des banques cantonales et Raiffeisen.