Hypothèque

Le marché immobilier doit-il craindre une hausse des taux?

La Banque nationale suisse prévient que le retour à la normalité comportera des risques pour les banques ou pour les emprunteurs. Ou pour les deux à la fois

Insuffisant. Le marché immobilier suisse a beau multiplier les signes de ralentissement ces derniers mois, il contient encore des déséquilibres. Et surtout, plusieurs risques. C’est ce que constate la Banque nationale suisse (BNS), dans son rapport de stabilité financière, publié jeudi.

Ces déséquilibres ont retrouvé le même niveau qu’en 2014, à l’époque où la BNS avait décidé de durcir les exigences pour calmer le jeu. Elle avait alors relevé le niveau de son nouvel outil, le volant anticyclique à 2%, forçant les banques prêteuses à renforcer leurs fonds propres en fonction des hypothèques qu’elles octroyaient.

Les banques restent solides

La banque centrale tient tout de même à tempérer. D’abord, elle note que les prix ont baissé de – 3% pour les appartements et qu’ils n’ont plus augmenté que de 0,5% pour les villas, en 2016. Ensuite, elle estime que la capacité de résistance des banques qui sont concentrées sur ce métier – Raiffeisen, les banques cantonales et les banques régionales notamment – reste adéquate. La preuve: les ratios financiers qui mesurent leur solidité sont inchangés depuis 2015. De plus, les résultats des tests de résistance montrent que les réserves de la plupart de ces établissements sont suffisantes pour absorber les pertes, en cas d’imprévu.

Par contre, la BNS constate que le volume des prêts hypothécaires s’est étoffé de 2,7% l’an dernier. Du coup, l’exposition des banques sur le marché hypothécaire a encore augmenté. Tout comme la part de crédits accordés à des revenus relativement faibles.

Il vaut mieux que les échéances hypothécaires soient encore longues. Cela les protège contre une hausse de leurs intérêts, même si les taux devenaient plus élevés.

Philippe Thalmann, professeur d’économie à l’EPFL

Une exposition qui, en cette période de taux bas, comporte deux risques majeurs. Ce que la BNS appelle le «risque de transformation des échéances» reste à un niveau historiquement élevé. Concrètement, le jour où les taux vont remonter, des tensions financières pourraient se matérialiser rapidement. Soit du côté des banques, soit du côté des débiteurs.

Pour ces derniers, «il vaut mieux que les échéances hypothécaires soient encore longues, explique Philippe Thalmann, professeur d’économie à l’EPFL. Cela les protège contre une hausse de leurs intérêts, même si les taux devenaient plus élevés.»

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En revanche, poursuit l’expert en immobilier, c’est un problème pour les banques qui, elles, verraient le coût de leurs emprunts sur les marchés financiers augmenter. Et ce, sans pouvoir répercuter cette hausse sur les prix des crédits immobiliers qui, dans leur immense majorité, sont contractés à taux fixe.

«Un vrai cas d’école»

Le rapport de la BNS montre en effet que, pendant les dix prochaines années, les banques suisses ont à gérer des hypothèques à un taux moyen à peine supérieur à 1,5%. Cette moyenne était encore supérieure à 2,5% en 2013. «C’est un vrai cas d’école», reprend le professeur Philippe Thalmann.

Mais il tempère dans la foulée: «En cas de hausse des taux, les banques ne la répercuteraient pas immédiatement sur les comptes d’épargne et les dépôts. Cela leur permettrait d’atténuer la pression sur leurs marges d’intérêts du côté des crédits.» Cette compensation sera insuffisante, affirme néanmoins la BNS. Dans son scénario le plus extrême, celui d’un «choc de taux», les pertes sur la partie hypothécaire et immobilière seraient plus élevées que ce qu’elles pourraient récupérer du côté des dépôts.

Le cadre est déjà posé. Il ne reste plus qu’à savoir quand les taux augmenteront. Et sur ce point, la BNS ne se prononce pas. Selon Credit Suisse, un premier mouvement n’est pas à attendre avant fin 2018.


Statut quo sur les taux et les prévisions

La BNS reconduit telle quelle sa politique monétaire expansionniste, comme prévu. L’institut d’émission maintient aussi son pronostic de croissance du produit intérieur brut (PIB), à environ 1,5% en 2017.

La marge de fluctuation du Libor à trois mois demeure donc comprise entre – 1,25% et – 0,25%, a annoncé jeudi la BNS dans son examen trimestriel de la situation économique et monétaire. Le taux d’intérêt appliqué aux avoirs en compte de virement reste aussi en terrain négatif à – 0,75%.

Prévision d’inflation conditionnelle quasiment inchangée

Au vu de l’évolution du PIB suisse au 1er trimestre (+ 0,3% par rapport au trimestre précédent), il apparaît que les impulsions positives de l’étranger «ne se sont répercutées qu’en partie sur l’économie suisse», juge la BNS. Toutefois, les indicateurs disponibles laissent présager une dynamique un peu plus robuste, justifiant le maintien de son propre pronostic, à +1,5% pour l’année 2017.

La nouvelle prévision d’inflation conditionnelle reste quasiment inchangée par rapport à mars. Pour l’année en cours, le taux d’inflation est toujours attendu à 0,3%. La prévision pour 2018 est abaissée de 0,4% à 0,3% et celle pour 2019 passe de 1,1% à 1%. (ATS)

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