«La crise financière et le ralentissement économique n'ont pas encore d'impact important sur le marché immobilier, mais les risques ont augmenté.» Interrogé à l'occasion de la publication mardi de l'étude semestrielle «Immo-Monitoring» de Wüest & Partner, Hervé Froidevaux, économiste à l'antenne genevoise du cabinet de conseil, relève que certaines régions romandes connaissent déjà des baisses de prix en termes réels, la Singine et les environs de Morat, par exemple. Le canton de Fribourg se distingue par l'arrivée sur le marché ces dernières années d'un nombre important de nouvelles constructions, dans les deux régions précitées, mais aussi dans l'agglomération fribourgeoise et près de Bulle.

Hervé Froidevaux estime que le marché va aussi sensiblement se calmer sur l'Arc lémanique.S'il ne parle pas de baisses de prix généralisées dans cette région, qui a connu les hausses les plus sensibles ces dernières années, il pense toutefois qu'il pourrait y en avoir dans le haut de gamme.

Loyers: essoufflement

Globalement, Wüest & Partner attend encore des légères hausses de prix pour les douze prochains mois en Suisse romande. En termes réels, dans le contexte d'une inflation estimée à environ 2,5% cette année et 1,5% l'an prochain, celles-ci représentent en fait une stagnation.

Du côté des loyers, des hausses nominales d'environ 2% sont attendues en Suisse romande comme en moyenne nationale. Dans les appartements en propriété par étage, la progression des prix pourrait être de 2,5% sur l'Arc lémanique (après un bond de 12,2% ces douze derniers mois...) et de 2,3% en Suisse occidentale (nord du canton de Vaud, Fribourg, Neuchâtel), contre 1,7% en moyenne nationale. Dans les maisons individuelles, avec des augmentations de respectivement 3% et 2% contre 1,2% en moyenne, la configuration est similaire.

La situation est relativement incertaine sur les marchés qui avaient connu récemment des hausses de prix dignes d'une surchauffe, Genève ou les stations alpines. De plus, pour les acheteurs, le risque de payer trop cher un objet de qualité douteuse vendu au prix du haut de gamme reste intact. «Il faut donc analyser soigneusement les objets, leur qualité et leur situation», relève Hervé Froidevaux.

A titre de comparaison, une étude publiée la semaine dernière par le cabinet de conseils Fahrländer Partner et l'institut de prévisions économiques BAK Basel Economics conclut à une tendance à la stagnation des loyers en Suisse romande, mis à part dans le haut de gamme, et à une baisse des prix des logements en propriété. Celle-ci devrait s'accélérer en 2009-2010.

Emploi et migrations

Globalement, l'évolution du marché immobilier dépendra de l'évolution des taux d'intérêts, de l'emploi et des migrations. Si aucune dégradation marquée n'est pour l'heure attendue sur ces variables, celles-ci n'en seront pas moins incapables d'apporter le soutien qu'elles ont fourni ces dernières années. Wüest & Partner souligne par ailleurs que plusieurs facteurs mettent l'immobilier suisse à l'abri de l'effondrement qui frappe d'autres pays, du moins en l'absence d'une récession grave.

Principalement, la hausse des prix a été beaucoup plus mesurée. «Grâce au bon fonctionnement du marché helvétique des locations, nul n'est contraint de s'endetter à l'excès pour acquérir un logement», relève le rapport. Alors que les prix avaient globalement doublé aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne et en Irlande depuis 2000, ils n'ont progressé que de 20% en Suisse.

En moyenne nationale et en termes réels, les prix de l'immobilier résidentiel helvétique sont encore un tiers inférieurs à ce qu'ils étaient au pic de la bulle du début des années 1990. Autre signe rassurant, l'augmentation de la part du parc immobilier en vente ne s'accompagne pas d'une baisse significative des prix. La configuration dangereuse aurait été de voir les volumes augmenter et les prix chuter.

Immobilier commercial: signes de fléchissement

Qui recherche les premiers effets du ralentissement économique doit observer l'immobilier commercial. Sur l'Arc lémanique, les prix ont baissé de 2,4% au cours des douze derniers mois et devraient rester stables en termes nominaux ces douze prochains mois. Cette évolution s'explique également par une augmentation de l'offre au second semestre 2007, notamment entre Lausanne et Genève. Par contre, les hausses de loyer se poursuivent dans le reste du pays, notamment à Zurich. A l'inverse, dans les surfaces de vente, les loyers devraient baisser de 0,8% sur l'ensemble du pays.