La crise du Covid-19 a paralysé temporairement le marché de la propriété. Vendeurs, courtiers, banques et administrations ont dû adapter leurs processus à la nouvelle situation. Dans le même temps, l’utilisation accrue de la réduction de l’horaire de travail et la hausse du chômage ont fortement déstabilisé les acheteurs potentiels au début.

Par la suite, le nombre de nouvelles annonces publiées s’est véritablement effondré (-72%), notamment dans les régions fortement touchées par la pandémie comme la Suisse romande et le Tessin.

Néanmoins, depuis l’annonce des premiers assouplissements mi-avril, un retournement de tendance se dessine progressivement. Celui-ci est certainement dû en grande partie à la réaction rapide du Conseil fédéral au début de la crise, qui a empêché d’importantes pertes de salaire en de nombreux endroits. Les chiffres de notre activité au sein de la banque montrent en outre que le marché de la propriété devrait être moins affecté que ne le suggère l’évolution des annonces.

Le marché de la propriété devrait se stabiliser, notamment grâce aux taux d’intérêt hypothécaires très bas et à la faiblesse de l’activité de construction. Les charges hypothécaires annuelles chuteront probablement à un nouveau plancher de 4750 francs par an (fig. 1). Les propriétaires ne devraient donc pas connaître de difficultés de paiement, même en cas de perte de salaire. Les coûts globaux de la propriété du logement étant en outre inférieurs à ceux d’un logement locatif en de nombreux endroits, le marché reste attractif pour les nouveaux acquéreurs.

A condition qu’il n’y ait pas de deuxième période de confinement, nous tablons sur une normalisation globale du marché de la propriété. Un redressement complet n’est cependant pas à attendre avant l’année prochaine au plus tôt. Cette année, l’incertitude devrait se traduire par une légère baisse de prix, surtout sur le segment haut de gamme.

Le Covid-19 pèse sur la demande de logements locatifs

Le marché du logement locatif n’échappe pas non plus à la crise du coronavirus. En raison des fermetures temporaires des frontières, la demande de locations menace de s’essouffler. Même après le rétablissement de la libre circulation des personnes le 15 juin, il est peu probable que l’immigration, déterminante pour la demande, retrouve rapidement son niveau d’avant la crise. D’autant que, du fait d’un recul de l’emploi (la prévision 2020 est de -1,5%), la recherche de main-d’œuvre diminue.

Même de la part des Suisses, la demande de logements supplémentaires devrait fléchir dans un premier temps. En raison du mauvais climat de consommation et de la situation difficile sur le marché du travail, les projets de fonder une famille et de déménager dans un logement plus grand sont pour l’instant repoussés. Dans l’ensemble, nous prévoyons pour 2020 une baisse de la demande supplémentaire d’environ 8000 logements locatifs par rapport à 2019 (fig. 2). Dans notre scénario principal d’une rapide reprise économique, la demande devrait se redresser en 2021 d’environ 3000 à 4000 logements. Mais même dans ce cas, elle restera encore nettement inférieure à son niveau d’avant la crise.

Cette année, les retards de construction dus au coronavirus devraient avoir un effet modérateur sur le nombre de nouveaux logements. Pourtant, selon notre estimation du 1er juin 2020, il semble qu’il y ait eu 7000 à 8000 logements locatifs vacants de plus que l’année précédente, ce qui porte le taux de logements vacants à 2,9%. La crise du coronavirus affectera le marché du logement locatif pendant encore quelque temps et accélérera la tendance à l’augmentation des surfaces vacantes et à la baisse des loyers.

Le coronavirus ne change pas radicalement la donne

Du point de vue des investisseurs, les immeubles locatifs ne devraient pas vraiment perdre en popularité car, en comparaison avec des objets commerciaux, les risques en termes de pertes de rendement sur un portefeuille complet restent gérables. Les rendements directs en résultant demeurent attrayants par rapport à ceux de solutions alternatives, d’autant que l’ère des taux négatifs ne prendra pas fin de sitôt. La crise du coronavirus pèse certes temporairement aussi bien sur le marché de la propriété que sur celui du logement locatif. Mais contrairement à ce qui se passe pour les surfaces commerciales, elle ne devrait pas changer radicalement la donne sur le marché du logement.