Le risque d’une hausse des taux hypothécaires et d’une baisse des prix immobiliers a souvent été évoqué par les régulateurs et la Banque nationale. Il est d’autant plus aigu que les taux sont extrêmement bas (1% à cinq ans, 1,55% à 10 ans) et que le taux de propriétaire s’est accru de 34,6 à 37,2% entre 2000 et 2012.

Deux chercheurs de l’Université de Saint-Gall, le professeur Martin Brown et l’assistant Benjamin Guin, ont dès lors analysé l’étendue de l’exposition des débiteurs hypothécaires à une hausse des taux à 5% et à une chute des prix immobiliers. Leur travail, qui se fonde sur des données obtenues auprès d’un courtier indépendant suisse entre septembre 2012 et janvier 2014, a été publié dans la dernière édition de la Revue suisse d’économie et de statistique.

Le risque du deuxième salaire

Il en ressort qu’en cas de hausse des taux d’intérêt à 5%, entre un quart et un tiers des demandeurs d’hypothèque feraient face à des paiements, y compris les amortissements et la maintenance de l’immeuble, qui dépasseraient le tiers du revenu du ménage. C’est surtout la prise en compte d’un amortissement qui accroît ce pourcentage. En somme, une part significative des débiteurs est exposée à un risque de taux, selon les auteurs. Et si l’évaluation se concentre sur le principal salaire fixe du ménage, près des deux tiers des demandeurs font face à des paiements totaux supérieurs au tiers du revenu. Il en ressort que la perte du deuxième salaire d’un ménage constitue la principale menace pour des débiteurs hypothécaires, selon Brown et Guin.

L’atout d’un contrat à long terme

Mais comme la plus grande part des débiteurs a choisi une hypothèque à taux fixe à long terme, l’impact d’une hausse des taux ne peut pas être immédiat. A court et moyen terme, le risque n’est donc pas significatif, selon les auteurs. Une forte proportion de débiteurs présentant un niveau de paiements élevé par rapport à leur revenu est précisément au bénéfice d’une hypothèque à taux fixe avec une échéance éloignée.

Pour 26% des demandeurs d’hypothèques, une sévère correction des prix immobiliers rendrait compliqué le refinancement de leur contrat à l’échéance. Le crédit correspond en effet à au moins 80% de la valeur de l’immeuble. C’est particulièrement vrai pour les débiteurs qui n’ont pas d’actifs liquides en abondance pour amortir un choc financier. Mais comme les hypothèques sont avant tout à taux fixe et à long terme, les auteurs suggèrent que le risque ne se présentera guère avant cinq ans. La menace est à prendre très au sérieux, selon les deux économistes, si cette hausse des taux et/ou chute des prix s’inscrivait dans une phase de correction prolongée. Un tel événement n’est pas impossible, ainsi que le marché suisse l’a enregistré dans les années 1990.

Priorité à l’octroi d’une hypothèque plutôt qu’aux risques

Un élément surprenant est également mis en évidence par les auteurs. Les attentes des débiteurs hypothécaires d’une hausse des taux d’intérêt ne conduisent pas les ménages à privilégier une hypothèque à taux fixe avec une longue échéance. Les deux économistes en déduisent que le critère de l’accès à l’hypothèque prime sans doute sur les questions de risque.