«Les effets sont immédiats sur la demande. Elle va se resserrer. De facto, les prix seront sous pression. Il n’y aura pas de période d’incubation.» Philippe Truan, directeur de Solvalor fund mana­gement, spécialisé dans les fonds de placement immobiliers, est formel. Entrées en vigueur le 1er juillet, les exigences minimales pour le financement des hypothèques vont atténuer le boom de logements en propriété et faire baisser les taux de croissance des prix. Une étude d’UBS, publiée vendredi, parvient aux mêmes conclusions.

Pour pouvoir observer cette incidence, la banque estime qu’il faut toutefois attendre les prochains trimestres. «Le phénomène n’est pas quantifiable à ce stade mais il est réel», selon Matthias Holzhey. L’économiste auprès d’UBS pense de surcroît que l’impact s’inscrira dans la durée, mais là aussi sans pouvoir le chiffrer. La mesure, qui demande au moins 10% de capitaux propres ne provenant pas de la prévoyance retraite (2e pilier) et l’obligation d’amortir un tiers de la valeur du bien immobilier dans un délai de 20 ans maximum, est destinée à lutter contre la surchauffe du secteur. Elle touche aussi bien les propriétés par étages (PPE) que les maisons individuelles. Elle impactera en premier lieu les revenus moyens. «Ceux qui n’auraient de toute façon pas eu accès à la propriété dans une situation de taux d’intérêt plus élevés, ceux dont la situation financière était déjà limite. Mais cela fait beaucoup de personnes», précise Matthias Holz­hey.

Le rêve de devenir propriétaire va donc s’envoler pour une partie de la classe moyenne. Selon différentes estimations, environ 70% des futurs propriétaires ont fait appel ces dernières années à leur prévoyance professionnelle pour financer un bien immobilier. D’autres sources évoquent 50%. Le montant moyen utilisé peut quant à lui être estimé à 70 000 francs. «Pour les ménages disposant de 200 000 francs de liquidités, ils sont de toute manière déjà propriétaires», poursuit Philippe Truan. Lequel juge également difficile de quantifier les impacts de ces garde-fous décidés par le Conseil fédéral. Antoine David, administrateur de DVDIM Immobilier, ne partage pas du tout cette analyse. Pour lui, ces nouvelles normes prudentielles ratent leur cible. «Je n’y crois pas une seule seconde.» D’après lui, les personnes souhaitant absolument accéder à la propriété trouveront d’autres solutions pour le financement, comme un recours accru à la famille. Ce qui signifie que l’effet sur les prix sera nul, à son avis.

Matthias Holzhey est persuadé du contraire. Les ménages les plus fragiles vont automatiquement être sortis du jeu. Reste à savoir si l’immigration dans le pays ne jouera pas les trouble-fête dans cette lutte contre les risques de bulle. Selon l’indice immobilier Immoscout24, établi en collaboration avec le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI), les prix des villas ont continué leur progression en juillet (+ 0,17%). Ceux des appartements ont en revanche connu une légère contraction (– 0,54%). Une première répercussion de ces mesures plus contraignantes? Les prochains mois le diront.

A noter que le marché de l’immobilier a connu au deuxième ­trimestre une légère accalmie, constate l’indice des bulles immobilières UBS publié vendredi. Il s’agit de son premier recul (–1,6%) en quatre ans. Les nouvelles exigences minimales n’étaient toutefois pas encore activées sur la période passée au crible.

Le rêve de devenir propriétaire va s’envoler pour une partie de la classe moyenne