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Le conseiller national Olivier Feller est favorable à l’abolition de la valeur locative, mais il plaide pour un maintien de certaines déductions.
© Keystone / ANTHONY ANEX

Propriété

Olivier Feller: «La valeur locative fait souffrir de nombreux propriétaires»

Représentant des propriétaires, le conseiller national vaudois juge que la nouvelle proposition de réforme de l’imposition du logement va dans la bonne direction. Mais elle est perfectible. Il plaide pour un maintien, en tout cas partiel, de la déduction des intérêts hypothécaires

Malgré une série d’échecs successifs devant le peuple (en 2004) ou au parlement, la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des Etats a élaboré un nouveau projet de réforme de l’imposition du logement. Elle propose de supprimer la valeur locative, rendement supposé du logement ajouté en tant que revenu sur la déclaration fiscale des propriétaires.

En contrepartie, elle envisage d’abandonner la possibilité de déduire les frais d’entretien et les intérêts passifs liés au logement ainsi que, sur le plan fédéral, les dépenses qui permettent d’économiser l’énergie ou de préserver l’environnement. La déduction des intérêts hypothécaires serait maintenue pour l’acquisition d’un premier logement. Le système actuel resterait inchangé pour les résidences secondaires et les immeubles de rendement.

Dans la NZZ am Sonntag, l’économiste d’Avenir Suisse Marco Salvi a lancé un avertissement: selon lui, l’abandon de la valeur locative rendra l’immobilier encore plus attrayant et augmentera les prix jusqu’à 10%. Une semaine après l’annonce du projet par la CER, le conseiller national Olivier Feller (PLR/VD), secrétaire général de la Fédération romande immobilière (FRI) et directeur de la Chambre vaudoise immobilière (CVI), livre son analyse.

Le Temps: La taxation de la valeur locative a toujours été critiquée par la branche de l’immobilier. Est-ce vraiment un problème?

Olivier Feller: C’est le seul impôt qu’il faut payer sur un revenu qui n’existe pas, qui ne correspond à aucune rentrée financière concrète. Il fait souffrir de nombreux propriétaires, dont ceux qui se rapprochent de l’âge de la retraite et dont les revenus sont appelés à diminuer. Dans certains cantons, comme celui de Vaud, la valeur locative est indexée chaque année.

Lire aussi: Le PDC genevois veut forcer Berne à abolir la valeur locative

Ce n’est pas la première fois qu’on essaie d’abolir la valeur locative. Aucune tentative n’a abouti. La branche de l’immobilier n’en est-elle pas elle-même responsable dans la mesure où elle n’a jamais accepté que, en contrepartie, les déductions des intérêts hypothécaires et des frais disparaissent elles aussi intégralement?

Depuis l’annonce de la CER, je sens poindre certains réflexes conservateurs, non pas à gauche mais dans certains milieux de droite qui se sont adaptés à ce mauvais système. Ils y sont attachés, car tout un business s’est développé autour de la dette hypothécaire. Au lieu de vous inciter à amortir votre dette, le prêteur, banque ou assurance, va vous proposer d’amortir par la création d’un pilier 3a.

Qu’est-ce qui vous fait penser que cette tentative-ci sera la bonne?

L’orientation générale est bonne. La suppression de la valeur locative est un enjeu important. Les propriétaires proches de la retraite en seraient enfin débarrassés. Le projet maintient également la déduction des intérêts hypothécaires pour l’acquisition d’un premier logement. Il faudra bien sûr clarifier ce qu’on entend par premier logement. Mais c’est un deuxième aspect positif: l’encouragement de l’accession à la propriété est sauvegardé pour les jeunes générations. Je suis conscient qu’on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. Il faut une certaine neutralité fiscale, sinon le projet n’aura aucune chance d’être appuyé par une majorité au parlement et dans la population. C’est pourquoi, en guise de compensation, il faudra s’accommoder de la suppression totale de la déduction des frais d’entretien et, sur le plan fédéral, des coûts liés à des travaux énergétiques.

La suppression de la défalcation des frais d’entretien ne va-elle pas inciter les propriétaires à négliger leur bâtiment?

Au contraire. Un certain nombre de propriétaires optent déjà aujourd’hui pour la déduction forfaitaire des frais d’entretien, ce qui signifie qu’ils n’ont pas entrepris de travaux. Ils pourront investir dans l’entretien de leur bien les moyens économisés grâce à la disparition de la valeur locative de leur feuille d’impôt. Je suis donc loin d’être convaincu que cette suppression conduira les propriétaires à moins entretenir leur bâtiment.

Est-il juste de prévoir un régime différent pour les résidences principales et les résidences secondaires?

Du point de vue de la pureté fiscale, c’est certainement une complexité additionnelle. Mais le propriétaire d’une résidence secondaire peut être traité différemment, car il est en principe dans une situation avantageuse par rapport aux autres. C’est en quelque sorte un luxe d’en posséder une.

La FRI pointe du doigt l’ampleur de la dette hypothécaire des Suisses. Ce projet est-il susceptible de la réduire?

J’espère que cet élément pèsera sur le débat à venir. Le régime fiscal actuel pousse les propriétaires à s’endetter à un niveau artificiellement élevé afin de neutraliser l’imposition de ce revenu fictif qu’est la valeur locative. Je m’étonne d’ailleurs que ceux qui critiquent l’ampleur de la dette de la Confédération, qui est d’environ 100 milliards, s’accommodent d’un endettement global des ménages estimé à 740 milliards, ce qui équivaut à 115% du PIB de la Suisse. C’est un risque pour les propriétaires qui ne pourraient pas faire face à une crise immobilière ou à une remontée rapide des taux.

Lire aussi: Pascal Broulis: «L’impôt sur la valeur locative est un bon impôt»

Si les intérêts hypothécaires ne peuvent plus être déduits tous les cas, certains propriétaires ne risquent-ils pas de se retrouver dans une situation financière difficile?

De manière générale, les intérêts passifs sont déductibles des impôts. Le projet de la CER voudrait supprimer leur déduction pour les dettes hypothécaires sauf pour le premier logement. C’est vrai que j’ai un peu de peine à comprendre cette logique. Il y a sans doute encore une marge de discussion. On pourrait maintenir cette déduction dans tous les cas mais en la limitant dans le temps ou en prévoyant un barème dégressif

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