En matière immobilière, les spécialistes du CIFI à Zurich (Centre d'information et de formation immobilière) ont la fâcheuse tendance de vouloir remettre l'église au milieu du village. Et pour cause: sur un marché qui manque singulièrement de transparence, ils œuvrent depuis deux ans à réduire cette opacité, en publiant des indices basés sur les transactions réelles, pondérées selon l'état et la situation des biens immobiliers (méthode hédoniste). Jeudi, ils ont jeté un nouveau pavé dans la mare, en démontrant que l'investissement direct dans la pierre aura été pour les institutionnels leur meilleur placement en 2000. On savait déjà que la plupart des places boursières ont marqué le pas l'an dernier, sauf peut-être le Swiss Exchange, avec une progression de 12% sur le SPI. Ce que l'on ignorait en revanche tient aux performances réalisées dans l'immobilier de rendement, soit une augmentation des prix de 9,5% sur les immeubles résidentiels pour un rendement total de 14%. En comparaison, les placements indirects dans les fonds immobiliers se sont révélés négatifs et ceux dans les sociétés anonymes d'investissement immobilier (SAII) cotées n'ont dégagé aucune performance.

Diversification des placements

«Si l'on observe l'évolution des prix sur les marchés des villas et des appartements pour l'ensemble de l'année dernière, on constate une stagnation sur le premier et une progression de 2,8% sur le deuxième, expose Donato Scognamiglio, du CIFI. Il n'y a donc aucun signal de flambée des prix, comme on a pu l'entendre ici ou là. Pour l'immobilier de rendement, en revanche, la situation est très différente. Comme les investisseurs institutionnels et les sociétés anonymes se battent pour emporter les lots d'immeubles les plus intéressants afin d'obtenir la taille critique nécessaire, cette concurrence provoque une hausse des prix. Elle remet également en question les avantages mis en exergue par les défenseurs de l'investissement indirect dans l'immobilier titrisé.»

L'année 2000 a en effet été marquée par un intérêt croissant des financiers pour les fonds de placement immobiliers et surtout pour les SAII cotées en Bourse. Une tendance soutenue par l'émergence des PSP Swiss Property (Zurich Financial Services), Swiss Prime Site (Credit Suisse Group), Allreal (Oerlikon, Helvetia Patria, Banque Cantonale de Bâle-Campagne) ou Feldschlösschen. Pour justifier un tel engouement, ils invoquent volontiers les plus grandes possibilités de diversification par région ou type d'immeubles et une meilleure liquidité de placement, permettant une gestion plus active des portefeuilles.

Tout faux, selon le CIFI. Si l'investissement immobilier est devenu indispensable dans une optique d'allocation optimale des actifs, encore faut-il savoir quel type de placement privilégier. Et pour le CIFI, il ne fait pas de doute que l'investissement indirect n'est pas nécessairement la bonne formule, ou du moins faut-il nuancer les avantages qu'on lui octroie. La taille du marché, soit 15 milliards sur un total de plus de 1800 milliards que représente l'immobilier suisse dans son ensemble, limite déjà considérablement les opportunités de placement. De plus la liquidité de ces titres n'est que faiblement supérieure aux investissements directs.

«D'une manière générale, il faut révéler que ces initiatives vont dans le bon sens, poursuit Donato Scognamiglio. Mais pour l'instant, ces SAII sont encore trop petites, peu transparentes donc mal comprises, sans historique et pas analysées. Il s'agit donc d'une première tentative, mais rien de plus. En comparaison, les fonds immobiliers se positionnent mieux, offrant davantage de sécurité aux investisseurs.»

Autre assertion que le CIFI veut corriger: l'immobilier titrisé n'offre pas une évolution fondamentalement différente de celle des marchés boursiers. De plus, la valeur des actions des SAII ne reflète dans la pratique en aucun cas l'évolution de celle des immeubles détenus par ces sociétés. Il en va autrement de l'immobilier direct. «On constate que ce type de placement a l'effet de diversification le plus élevé parmi les classes d'actifs entrant en ligne de compte pour une caisse de pension, relève le CIFI. Et cela tient à leur faible corrélation avec les actions et les obligations, voire avec les fonds immobiliers.» En conclusion, le CIFI reconnaît les avantages des placements indirects mais à l'étranger, justifiés par le manque de connaissance de ces marchés. Cependant, ils doivent essentiellement être considérés comme un complément et non comme un substitut aux investissements

directs.