Un œil sur la place financière

La pierre devient numérique

Des besoins apparaissent dans la construction de pôles scientifiques hébergeant des centres de recherche, des start-up et autres incubateurs. Mais les investisseurs n’ont pas encore pris la mesure de l’avènement du «RealTech», l’immobilier à la mode des nouvelles technologies

L’arrivée des millennials ne se traduit pas uniquement par le partage de millions de selfies sur Instagram et des vacances qui combinent Uber, EasyJet, Airbnb et Tripadvisor. En effet, associé aux progrès de la technologie, l’avènement de cette génération ultra-connectée touche tous les pans de l’économie, même les plus conservateurs. C’est notamment le cas de l’immobilier, en particulier commercial, qui devrait subir une profonde transformation au cours des prochaines années. Pour qui investit dans la pierre, cela ne sera pas sans conséquences.

La première phase de la numérisation de l’immobilier est déjà arrivée et ce sont les agences immobilières et les banques qui ont essuyé les plâtres. En effet, la recherche d’un nouveau logement se fait désormais sur internet, à grand renfort d’outils d’évaluation en ligne, de moteurs de recherche sophistiqués et de visites virtuelles, sans oublier les comparateurs pour trouver le meilleur taux pour financer son achat. Mais ces changements, pour importants qu’ils soient, ne consistent souvent qu’à automatiser des processus jusqu’ici manuels et, si de nouveaux acteurs apparaissent, il ne s’agit toutefois pas encore d’une véritable révolution sur les types de biens qui sont proposés.

Des changements plus profonds qu’on ne le pense

Les bouleversements à venir seront autrement plus profonds dans l’immobilier commercial, qui est à l’aube d’un réel changement de paradigme. Car si les besoins des gens en matière d’habitat restent peu ou prou toujours les mêmes, lorsqu’il s’agit de consommer et de travailler, les changements d’habitudes ont un impact massif sur les bureaux et le commerce.

On le sait bien, plutôt que d’affronter les intempéries, les bouchons, les files d’attente aux caisses et le risque de rupture de stock, les consommateurs préfèrent aujourd’hui faire leurs achats tranquillement chez eux derrière leur écran. En conséquence, les centres commerciaux se vident et des magasins baissent définitivement leur rideau de fer… Rien qu’au premier trimestre de 2017, ce sont ainsi près de 5000 magasins qui ont fermé aux Etats-Unis et plusieurs chaînes emblématiques, telles que RadioShack, The Limited, American Apparel, JCPenney, Sears ou encore Toys R Us, ont mis la clé sous la porte. Et comme le prouve le ballet ininterrompu des livreurs dans nos villes et nos campagnes, ce sont des entreprises comme Amazon, Zalando ou Digitec en Suisse qui ont pris le relais.

Ce déclin de la civilisation des «malls», véritable phénomène culturel de la fin du XXe siècle, touche particulièrement la Suisse, qui possède l’une des densités de centres commerciaux les plus élevées, avec près de 60 centres construits au cours de la dernière décennie. Et cela n’est pas près de s’arrêter, puisqu’on prévoit une croissance de +15% à +20% par an pendant les dix prochaines années pour l’e-commerce mondial.

Le monde du travail change aussi

Cette évolution de la société s’accompagne aussi d’un changement des habitudes de travail. De fait, aux bureaux traditionnels, les start-up et les autoentrepreneurs nomades privilégient les espaces de coworking qui permettent plus de flexibilité et favorisent la collaboration entre entreprises. On assiste ainsi à une explosion de ce type de locaux, et le nombre d’espaces de coworking, s’est multiplié par 10 entre 2011 et 2017, pour atteindre plus de 13 000 établissements dans le monde.

Du fait de leur impact sur la société et sur tous les pans de l’économie, les nouvelles habitudes de consommation des millennials et l’évolution technologique touchent également la plupart des secteurs de l’immobilier. Ainsi, en plus des espaces de travail partagés déjà cités, on assiste à un essor massif des «data centers» (pour stocker et traiter de façon sécurisée les énormes quantités d’informations) et des plateformes logistiques (pour entreposer et gérer rapidement l’expédition des commandes en ligne). Et comme la science et la technologie deviennent la nouvelle richesse d’un pays, la construction de pôles et campus scientifiques hébergeant des centres de recherche, des start-up et autres incubateurs revêt désormais une importance stratégique, avec un volet immobilier non négligeable puisqu’il s’agit souvent de projets de grande ampleur.

Enfin, parmi les secteurs immobiliers appelés à se développer, car adaptés aux attentes de la génération montante, on peut ajouter les centres de divertissement et de restauration (qui transforment l’achat de biens et services en expérience à part entière), les fitness et salles de sport (qui répondent aux aspirations de bien-être et de condition physique), ainsi que les nouvelles formules hôtelières, comme les hôtels robotisés bon marché.

Découplage entre l’offre et la demande

Ces changements ont naturellement des conséquences directes sur l’offre et la demande, et donc sur les prix. Ainsi, la désaffection pour les espaces commerciaux traditionnels entraîne naturellement une augmentation sensible du taux de vacance. Logiquement, cela fait baisser les loyers, qui sont souvent liés au chiffre d’affaires. Un cercle vicieux s’enclenche ensuite rapidement, car l’apparition de surfaces vides se traduit par une baisse de fréquentation et donc par une baisse des ventes, puis souvent par un manque d’entretien, ce qui se répercute ensuite sur l’attractivité du lieu. Par ailleurs, malgré la faiblesse de la demande, l’offre de bureaux continue à augmenter en Suisse, ce qui crée un excès d’offre durable, car la croissance économique ne suffira probablement pas à absorber le niveau élevé des stocks.

Le marché immobilier se trouve donc actuellement à la croisée des chemins. En effet, pour la plupart, les opérateurs n’ont pas encore intégré l’impact de la numérisation et de l’évolution de la société et continuent d’évaluer les biens à la lumière des cycles économiques et des taux d’intérêt. En pratique, cela se traduit par une certaine surévaluation des biens commerciaux «traditionnels» et par une prise en compte insuffisante des perspectives de croissance des actifs qui vont bénéficier de cette situation, regroupés sous l’appellation «RealTech».

Si cette situation ne va pas faire que des heureux, elle crée toutefois une opportunité d’investissement unique pour les investisseurs attentifs aux tendances. Et comme, en Suisse, le délai est très long entre la décision d’un investissement immobilier et sa concrétisation effective, le succès sourira à ceux qui sauront agir rapidement. Si possible sur internet!

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