Porté par des tendances robustes et des fondamentaux solides, l’immobilier est susceptible de dégager des rendements intéressants aux quatre coins de la planète. Pourtant, l’immobilier international est quasiment absent d’un grand nombre de portefeuilles, faute à l’hétérogénéité de ce marché et du peu de produits de placement adaptés aux besoins des investisseurs. Aujourd’hui, investir dans cette niche de marché n’est plus mission impossible: il suffit de s’adresser aux spécialistes forts d’une riche expertise et d’une solide expérience du secteur.

Les taux d’intérêt ultra-bas poussent les investisseurs à regarder au-delà des classes d’actifs traditionnelles (actions, obligations) pour espérer dégager encore un rendement intéressant en termes corrigés du risque. Les placements immobiliers internationaux pourraient s’avérer intéressants à cet égard. Mais du fait de certaines spécificités propres à ce marché, notamment la moindre transparence des données par rapport aux placements cotés en Bourse, cette classe d’actifs est moins facilement accessible que les actions internationales, par exemple. Cela dit, c’est aussi pour cette raison que les opportunités de rendement demeurent intactes.

Rendements robustes

Les marchés immobiliers sont soutenus par les tendances macroéconomiques à l’œuvre dans le monde, notamment l’urbanisation, les avancées technologiques ou encore les évolutions démographiques. Des tendances qui profitent à tous les secteurs immobiliers – de l’immobilier d’habitation à l’immobilier logistique, en passant par l’immobilier de bureau et les surfaces de vente. Dans le contexte d’une baisse de l’activité de construction, ces facteurs ont indéniablement joué en faveur de la performance des placements immobiliers internationaux ces dernières années.

Par ailleurs, les facteurs d’influence dans ce créneau ne sont pas forcément les mêmes que pour les actions et les obligations. D’où la faible corrélation des valeurs immobilières avec les classes d’actifs traditionnelles. C’est encore plus vrai pour les placements immobiliers non cotés répliquant à l’identique les cash-flows relativement stables des biens immobiliers et présentant donc une volatilité nettement plus faible que les placements (immobiliers) cotés.

Qui plus est, l’immobilier est une classe d’actifs qui a déjà un grand potentiel de diversification en soi. Outre les catégories déjà évoquées, les placements immobiliers peuvent être répartis dans des segments affichant des profils risque/rendement différents.

Le segment «Core» englobe des objets affichant un taux d’occupation plus élevé et des cash-flows stables. La catégorie «Value-Added» comprend les investissements dans des objets provisoirement sous-évalués parce qu’ils doivent être rénovés ou parce qu’ils pourraient rapporter plus si leur taux d’occupation était accru. La catégorie «Opportunistic» englobe les objets recelant un potentiel supérieur, bien que plus risqué, à savoir les changements d’affectation.

Vu l’éventail de possibilités de diversification par secteur, région, style de placement et gestionnaire, une stratégie immobilière peut faire l’objet d’un ajustement très personnalisé en fonction des divers impératifs des investisseurs.

Confier la gestion à des professionnels – une règle d’or

Il y a deux manières d’investir dans l’immobilier: la voie directe – en acquérant donc tout ou partie d’un objet concret – ou la voie indirecte. Si l’on opte pour les placements indirects, les investissements sont effectués au moyen d’un véhicule de placement, autrement dit d’un fonds. Outre les titres négociés sur un marché organisé, tels que les actions de sociétés civiles de placement immobilier (en anglais Real Estate Investment Trusts ou REIT), il existe un large univers de véhicules non cotés. En règle générale, les placements non cotés sont faiblement corrélés avec les placements traditionnels ainsi que l’immobilier suisse. Revers de la médaille: leur liquidité laisse à désirer, car ils sont difficilement voire pas du tout négociables.

Or c’est souvent dans cette niche que se trouvent les meilleures aubaines. Pour en profiter, il est essentiel de pouvoir s’appuyer sur une gestion professionnelle, des connaissances étendues des différents marchés immobiliers et de bons contacts sur place. C’est pourquoi les investisseurs occasionnels n’ont généralement pas accès à ces séduisants investissements du marché immobilier.

En plus de donner accès à ces placements, le gérant immobilier professionnel connaît également l’historique, ainsi que les forces et faiblesses des placements. Il investit en suivant un processus d’investissement rigoureux et cohérent faisant intervenir une procédure de «due diligence» à plusieurs niveaux. Outre la performance et l’organisation de la société de direction de fonds, cette procédure tient également compte de la réputation de la société sur le marché. Appliquée à un véhicule de placement immobilier, la «due diligence» fait la part belle à l’évaluation de ses portefeuilles ainsi que de son pipeline d’investissement.

Les immeubles détenus ou à acheter sont comparés au marché concerné et le potentiel de croissance ainsi que les risques sont passés au crible. Outre la «due diligence» opérationnelle, la structure juridique d’un véhicule de placement ainsi que sa fiscalité sont également des paramètres clés, en particulier pour les investisseurs institutionnels. Ces aspects méritent donc un examen approfondi.

En toute objectivité, rien ne plaide en défaveur d’une allocation à tout le moins modérée dans la classe d’actifs prometteuse que constitue l’«immobilier étranger». Pour la mise en œuvre, les investisseurs ont tout intérêt à bien se renseigner sur le risque, le rendement, la corrélation et la liquidité des différentes formes d’investissement, ainsi que sur les produits de placement.