Dans la situation actuelle des marchés financiers internationaux, l'immobilier est très demandé par les investisseurs institutionnels et privés comme moyen de diversification face aux actions. Les placements immobiliers directs, en particulier, sont de bons stabilisateurs de portefeuilles diversifiés. Ils se sont établis comme une catégorie de placements à part, dont la corrélation avec les actions n'est que limitée.

Dans des périodes où les cartes sont redistribuées sur les marchés immobiliers et financiers internationaux, les placements directs révèlent de belles perspectives et une plus grande stabilité. A la différence des REITs (Real Estate Investment Trusts) immobiliers ou actions immobilières, qui suivent la volatilité de la bourse, l'immobilier commercial est à peine corrélé avec les actions et autres classes de placements actuellement en baisse. Les constructions de grande qualité dans des situations privilégiées garantissent des rendements stables qui présentent de plus un développement réel de valeur - y compris dans des périodes de correction générale des prix. Ne serait-ce que parce que les locations commerciales peuvent être indexées sur l'inflation dans tous les pays, que leurs rendements croissent continuellement parallèlement aux taux d'inflation respectifs. La valeur réelle de l'investissement, déterminée annuellement comme valeur commerciale par des experts indépendants, est de ce fait automatiquement préservée, nonobstant l'inflation. Aucune autre classe d'actifs ne peut présenter un tel effet. A cela s'ajoutent les hausses de loyers qu'a pu réaliser le gestionnaire du portefeuille en raison de développements positifs de certaines régions. Des placements soigneusement évalués dans les marchés domestiques et internationaux ne suivent donc pas les imprévisibles marchés financiers mais sont soumis à d'autres règles, claires, des marchés locaux. C'est ainsi que les investissements immobiliers directs offrent précisément aux caisses de pension l'occasion de stabiliser pour une bonne part leurs capitaux financiers. Les fluctuations conjoncturelles que nous connaissons aujourd'hui dans le monde entier se répercutent à la rigueur sur l'immobilier avec un décalage temporel et, si c'est le cas, de façon très modérée - avec des loyers en baisse et des taux de vacance en hausse dans certains marchés globaux, mais ce n'est pas impérativement le cas de chaque placement.

L'analyse professionnelle de chaque marché immobilier puis la sélection et la vérification soigneuse des opportunités sont extrêmement importantes. Les corrections de prix actuelles dans les différents marchés immobiliers commerciaux, comme aux USA par exemple, peuvent conduire à des investissements à hauts rendements tout en étant sécurisés. Cette situation de marché résulte du fait que, en raison de la prudence générale des banques de financement en matière d'investissements, elles en arrivent à pouvoir injecter des taux de capitaux propres relativement élevés, c'est-à-dire jusqu'à 50% dans un investissement individuel. Les investisseurs anglo-saxons utilisent par contre jusqu'à présent plutôt moins de capitaux propres et des quotes-parts de capitaux extérieurs beaucoup plus élevées, jusqu'à 90% et plus. Ces investisseurs orientés vers les capitaux extérieurs sont actuellement plutôt tenus à l'écart des marchés et sont dans certains cas poussés à la vente.

Dans presque toutes les nations, le marché immobilier commercial est régi par d'autres lois que le secteur économique du logement, et plus particulièrement des maisons individuelles et des appartements. La chute des prix de ce secteur, entre autre aux USA, en Angleterre et en Espagne, ne permet pas de tirer de conclusion quant à la situation actuelle des immeubles de bureaux, des bâtiments de logistique, des centres commerciaux, etc. dans ces pays. Le recul des prix dans ces segments commerciaux, dont il résulte des opportunités d'achat, repose essentiellement sur la faiblesse des capitaux propres et des capacités de financement des investisseurs orientés vers les capitaux extérieurs, et la réduction de la demande institutionnelle qui en résulte, plutôt que sur le développement conjoncturel.

Des connaissances spécifiques s'imposent pour identifier des immeubles commerciaux ayant un potentiel de rendement supérieur à la moyenne et un niveau de risque adéquat. Seules des équipes multidisciplinaires de spécialistes hautement qualifiés garantissent le succès d'une entrée sur les marchés internationaux. La condition préalable est une longue expérience et une présence locale éprouvée. Outre une évaluation sûre des sites et des potentiels, le processus de placement exige des analyses financières, techniques, fiscales et juridiques approfondies, et, par-dessus tout, doit mettre en œuvre des mécanismes de contrôle qui aident finalement à éviter de mauvaises affectations.

En raison de leur large gamme de placements, les caisses de pension s'appuient de plus en plus sur un savoir-faire ne dépendant pas des banques pour tirer parti des potentiels de rendement attrayants dans l'immobilier étranger. Les fondations de placements immobiliers sont qualifiées comme plateformes d'investissements, car leur exonération fiscale peut aussi être utilisée à l'étranger, et leur sérieux ne peut pas être mis en doute en raison de la surveillance de l'Etat; elles disposent d'équipes expérimentées et offrent la plus grande transparence possible grâce à des stratégies de placement clairement formulées et des rapports détaillés. Le cercle d'investisseurs des fondations des placements est la plupart du temps bien identifié, ce qui permet de renforcer l'échange d'informations entre les investisseurs (clubs d'investisseurs); si elle le souhaite, chaque caisse de pension participante peut influencer les choix d'investissements par le biais du conseil de fondation.