Les CFF possèdent trois millions de m2 de surfaces à développer, soit l'équivalent d'un carré de 1,7 km de côté. Elles sont essentiellement situées en ville, souvent dans les centres. L'entreprise de transport est, selon ce critère, le premier propriétaire du pays. Au sein de la division CFF Immobilier, une équipe de 30 personnes, basée entre Lausanne, Berne et Zurich, est chargée de promouvoir la mise en valeur de ces surfaces; 80 projets sont en cours. Entretien avec Laurent Staffelbach, qui dirige ce service depuis deux ans.

Le Temps: Les CFF vendent-ils des terrains?

Laurent Staffelbach: Historiquement, ils ne le faisaient pas, c'était un dogme. Depuis quelques années les choses ont changé. L'entreprise fédérale vend 150 objets par an pour un montant de l'ordre de 40 millions de francs. Il s'agit avant tout de petits terrains ou de maisons de garde-barrière, situés à la campagne, qui ne correspondent plus à la logique ferroviaire. Ces maisons sont souvent rachetées par leurs locataires, mais la vente est proposée à tous par le biais d'Internet et des feuilles d'avis officielles des régions concernées.

Ces dix-huit derniers mois, nous avons défini notre stratégie pour réaliser des surfaces plus importantes. Cette année, nous avons effectué notre première vente importante d'un objet qui n'entrait pas dans nos plans. Il s'agit d'un terrain d'une valeur de 12 millions, situé à Lucerne, sur lequel sera construit un hôtel. A la fin de l'année prochaine ou au début de 2006, de grandes transactions prendront place à Genève et à Zurich.

La plupart des investisseurs institutionnels se plaignent de ne pas trouver de surfaces libres. Chez nous c'est l'inverse, les terrains à développer dépassent notre capacité de financement et notre profil de risque. Des trois millions de m2 dont nous disposons, une minorité sera valorisée par nos soins, le reste le sera par des tiers. Nous vendrons entre 70 et 80% de nos terrains, après avoir mis en place les plans généraux qui permettront aux acheteurs d'obtenir les autorisations de construire. Sans cette étape, ces terrains n'ont pas suffisamment de valeur.

– Quels sont les secteurs à développer?

– Nous distinguons cinq secteurs dans ce domaine: les bureaux, les logements, les infrastructures publiques, les unités logistiques et le commerce de détail. Ce dernier est la première source de loyer. Dans ce segment, les sept premières gares du pays, à savoir Genève, Lausanne, Berne, Bâle, Zurich, Winterthour et Lucerne, ont été réunies sous la marque «Rail City». Genève va se transformer, la prochaine étape est, en 2006, la rénovation de l'aile est. Lausanne offre moins de surface que Berne ou Bâle, mais nous réfléchissons aux moyens d'améliorer cette situation.

– Quels sont les grands projets en Suisse romande?

– Les terrains riverains de la Praille, la gare de marchandises de Genève, qui deviendra aussi une gare de passagers, sont au cœur du projet le plus avancé. Un développement que nous conduirons avec le canton. Il s'agit de 100 000 m2 permettant une surface brute de plancher de 220 000 m2: 60 000 m2 seront attribués au logement, ce qui représente environ 600 appartements. L'investissement représente 1 milliard de francs. Les permis de construire pourraient être demandés au milieu de 2007. Ce sera le deuxième chantier de ce type le plus important du pays, après les 300 000 m2 de plancher qui sont en train d'être développés autour de la gare de Zurich.

Ce projet s'articule autour de la nouvelle liaison ferroviaire avec la gare des Eaux-Vives et la France voisine: le CEVA. Sur cette même ligne, nous participerons également à des développements près des gares des Eaux-Vives et de Chêne-Bourg. Ces deux projets devraient amener, respectivement, 250 et 225 logements. A Chêne-Bourg, les CFF et le canton essaient d'augmenter la proportion de surfaces résidentielles sur les 45 000 m2 de surface de plancher prévus.

Morges-les Sablons est un projet classique d'environ 25 000 m2, essentiellement des logements. A Yverdon, nous restructurons des ateliers industriels. Dès janvier 2007, cette ville sera un des deux centres de Suisse pour l'entretien des trains voyageurs. A plus long terme, les bâtiments à l'ouest de la gare de Lausanne, en direction de Renens, pourraient se prêter à des développements. Aucune décision n'a encore été prise, il faudra compter une dizaine d'années pour la réalisation. Crêt-Taconnet, en ville de Neuchâtel, est un projet à la fois commercial et d'infrastructure publique. Le canton y construira deux hautes écoles, celle de gestion et celle de musique.

– Pourquoi faut-il attendre le milieu de 2007, soit plus de deux ans et demi, pour demander les permis de construire à la Praille?

– Aujourd'hui, ces terrains ne sont pas en zone constructible mais en zone ferroviaire. Il faut passer par une phase de procédures juridiques, elles exigent des temps d'attente incompressibles. Un nouveau plan de localisation de quartier doit être établi. Le Grand Conseil doit se prononcer.

– Si le CEVA était retardé de plusieurs années, voire abandonné, comme certains le craignent, le projet de la Praille serait-il aussi abandonné?

– Non, la demande de logements est suffisamment forte à Genève, pour que le projet trouve facilement preneur, avec ou sans raccordement ferroviaire. En ce qui concerne les surfaces de bureaux, l'absence de gare de passagers les rendrait un peu moins spéciales, mais elles conserveraient tout de même des atouts. Un exemple récent – la Banque Pictet construit son siège dans le quartier – montre que la région est prisée, avec ou sans raccordement ferroviaire.

– Peut-on construire près d'une gare; le bruit n'est-il pas une nuisance insurmontable?

– A Zurich, des promoteurs ont construit sur d'anciens terrains des CFF, près de la gare centrale, des immeubles dans le quartier de Röntgen Areal. Ils sont à une trentaine de mètres du S-Bahn et ont un grand succès, car ils sont très bien organisés et situés en plein centre de la ville. A la Praille, les trains de passagers, silencieux, circuleront tous les quarts d'heure, à une vitesse modérée. Plus problématique est la gare de marchandises, qui travaille la nuit. Il faut compter une centaine de mètres entre les immeubles et les voies.

La proximité d'une gare est très appréciée des pendulaires, c'est pourquoi ces terrains se prêtent bien à la construction de logements. On le voit à Bâle, où les interviews que nous avons menées avec des locataires potentiels ont mis en avant l'attrait du lieu. Prenons le cas, par exemple, des employés de l'ancienne SBS qui travaillent aujourd'hui à Zurich. Ils seront très contents de loger à cinq minutes à pied de la gare.

– Soixante mille m2 de logement pour 220 000 m2 de surface de plancher prévue à la Praille, cela laisse 160 000 m2 de surface de bureaux supplémentaire à Genève. Aujourd'hui beaucoup sont vides, n'est-ce pas imprudent d'en construire encore?

– Ces réalisations seront étalées dans le temps, à un rythme qui permettra au marché de les absorber. De plus, le taux de vacance n'est pas uniforme selon les différentes catégories. Une entreprise qui veut aujourd'hui une surface de 5000 m2, bien équipée et bien reliée aux moyens de transport, ne les trouve pas. Ces bureaux seront à cinq minutes à pied d'une gare, à quelques centaines de mètres du réseau autoroutier et d'un parking relais. De plus, le centre de gravité de la ville se déplace dans cette direction.

– Avec quels partenaires allez-vous travailler?

– Nous allons nous adresser à des fonds immobiliers, des sociétés immobilières cotées, des caisses de pension, des compagnies d'assurances ou des grands investisseurs privés. L'historique du partenaire sera important. Nous voulons qu'ils aient développé de bons immeubles qui ont eu du succès. Ils doivent viser le long terme avec des produits qui, bon an mal an, seront toujours demandés.