«Je ne vais quand même pas payer 50% de plus que le précédent locataire», s'insurge ce futur habitant du quartier de Sous-Gare, à Lausanne. Il commence à trouver cher l'appartement qui lui apparaissait comme une bonne affaire. A la signature du bail, il a reçu un formulaire vert. Il y trouve le loyer de l'ancien locataire et une notice lui indiquant la possibilité de contester le document qu'il vient de signer.

De plus en plus de Romands font usage de ce droit. La hausse des oppositions a été la plus forte dans le canton de Vaud, 97 cas avaient été traités en commissions de conciliation lors du premier semestre de l'année 2003, 122 l'ont été lors du premier semestre de cette année. «Il semblerait qu'il y ait un lien entre l'apparition du formulaire (ndlr: il a été rendu obligatoire en août 2001) et l'augmentation du nombre de cas que nous traitons», constate Fabienne Byrde, présidente du Tribunal des baux, l'instance qui est saisie quand aucun accord n'est intervenu en commissions de conciliation.

Le nombre de contestataires augmente aussi à Fribourg et à Neuchâtel, même s'il reste très en dessous des chiffres vaudois. Dans les cantons du Valais et du Jura, les cas restent extrêmement rares. Cela semble confirmer les effets du fameux formulaire, il n'est pas obligatoire dans ces deux derniers cantons. A Genève, où il existe depuis de nombreuses années, le nombre de cas progresse plus lentement. Cependant, le droit de contestation du loyer initial est reconnu au niveau fédéral, avec ou sans formulaire. Dans ce dernier cas le nouveau locataire devra demander au précédent ce qu'il payait.

«Nous avons peu de contestations, note Enrique Ortiz, associé de la Régie du Rhône, à Genève. Une relation de confiance s'établit avec le futur locataire. Quand il a demandé un appartement avec insistance, il ne reviendra pas sur la parole donnée.» Pourtant certains renient l'engagement pris. «Du point de vue de la bonne foi cela peu paraître un peu douteux, mais c'est un droit auquel le locataire ne peut pas renoncer, la loi l'a prévu ainsi», relève Fabienne Byrde.

Trente jours pour agir

Depuis la date où il reçoit les clés de son logement, le locataire mécontent a 30 jours pour déposer sa requête. Genève et le Valais ont une autorité unique, les autres cantons ont des commissions régionales; dans le canton de Vaud, il faut s'adresser à la préfecture de chaque district. Les contestations ne sont pas possibles pour les loyers étroitement réglementés par l'Etat comme, par exemple, les HLM.

La majorité des cas obtiennent une solution en commission, lors d'une brève séance. «On règle souvent l'affaire en moins d'une demi-heure», confie Jacqueline Passaplan, qui préside une commission de Fribourg. Le président de commission mène l'essentiel de l'audience. Il est accompagné de deux assesseurs, généralement assez discrets: un représentant sensible au point de vue des propriétaires, un autre pour celui des locataires. Face à eux: le locataire, accompagné d'un avocat s'il l'a souhaité, et un employé de la régie. L'issue de l'audience dépend largement du professionnalisme des parties en présence, explique un contestataire: «J'y suis allé deux fois de suite pour la même affaire. La première, mon avocat s'était fait remplacer par un stagiaire et le représentant de la régie était bien rodé, nous n'avons rien obtenu. La deuxième fois, l'avocat est venu, il a gagné haut la main. Par chance, notre premier adversaire était en vacance, celui qui l'a remplacé, n'avait manifestement pas l'habitude de l'endroit.» Il s'agit de marchander efficacement. «On coupe souvent la poire en deux», lance un habitué des audiences.

Le passage devant la commission est gratuit, hormis les frais d'avocat. Cependant, «la plupart des gens viennent seuls», remarque Jacqueline Passaplan. «Nos membres peuvent se faire accompagner d'un de nos représentants», ce n'est pas forcément un avocat, explique Anne Baehler Bech, la secrétaire générale pour le canton de Vaud de l'Association suisse des locataires (Asloca). Sachant qu'une heure, facturée 100 francs, «suffit souvent» pour boucler l'affaire et que la cotisation annuelle est de 50 francs, le tout revient, dans le meilleur des cas à 150 francs. «Ça m'a coûté 380 francs», relève le contestataire qui avait passé deux fois devant la commission.

Si rien n'est réglé à ce stade, le locataire peut aller au tribunal, mais c'est nettement plus cher, on ne peut plus se passer d'avocat. Il est difficile de s'en sortir à moins de 3000 francs, pour trois heures d'audience et cinq heures de travail de préparation. Les honoraires dépendent aussi de l'ampleur du rabais obtenu par le locataire. Consolation: les frais de tribunaux sont, dans la plupart des cantons romands, gratuits.

La peur des représailles

Selon la jurisprudence, le locataire peut se lancer dans une procédure quand le nouveau loyer est de 10% supérieur à celui de son prédécesseur. Anne Baehler Bech réfute cette limite des 10%. Elle cite le cas des hausses basées sur des loyers précédents qui étaient déjà manifestement trop élevé. Les spécialistes se disputent sur la possibilité qu'auraient les tribunaux de fixer le nouveau loyer en dessous de l'ancien.

Le locataire qui veut entrer dans la bataille peut aussi évoquer le fait que, faute de choix, il était contraint d'accepter l'appartement qu'on lui proposait. Face au contestataire, la régie doit choisir un axe de défense et s'y tenir. «Aujourd'hui, elles évoquent souvent la valeur de rendement», explique Maryse Jornod, ancienne vice-présidente du Tribunal des baux du canton de Vaud. Ce critère permet au propriétaire d'exiger un rendement de ses fonds propres supérieurs de 0,5% au taux hypothécaire de référence. Il est déterminé par la banque cantonale. Ainsi, dans ce canton, le rendement admis est actuellement de 3,75%.

Les bailleurs utilisent volontiers le critère du loyer comparatif, confie Jacqueline Passaplan. Il s'agit de comparer le loyer demandé avec des loyers d'appartements semblables, en usage dans le quartier: «Cinq ou six exemples, pris dans d'autres régies, suffisent.»

«La régie se vengera», craignent les locataires qui hésitent à s'opposer. Si une décision est tombée en leur faveur, la loi les met à l'abri, pendant trois ans, d'une résiliation faite en représailles. C'est court, que se passe-t-il après? «Le calme est revenu, la paix des ménages s'est reconstituée», rassure Maryse Jornod. Les cas de résiliations en représailles sont exceptionnels.