Le marché de l'immobilier américain n'a pas encore dévoilé tous ses mystères. Certes, les ventes de maisons anciennes ont progressé de 3% en janvier sur un mois à un rythme annualisé de 6,46 millions, a indiqué mardi l'Association nationale de promoteurs. Mais sur un an, les ventes ont décliné de 4,3%, tandis que le prix médian des maisons flanchait de 3,1%. En outre, le stock des maisons en attente d'être vendues s'est encore alourdi de 1% à 3,55 millions.

Déjà des victimes

Dans ce contexte, les économistes, à commencer par le plus réputé d'entre eux, le président de la Réserve fédérale (Fed), peinent à évaluer l'état de santé réel du marché résidentiel. Pour les uns, le gros de la correction serait déjà une affaire du passé. D'autres considèrent au mieux avec scepticisme les signaux de stabilisation de ces derniers mois. Mais il est d'ores et déjà un fait acquis: la correction du résidentiel a fait des victimes, les prêteurs d'hypothèques non conformes, ou «subprime», et les propriétaires qui se sont endettés selon cette formule.

Sur le marché américain de l'hypothèque cohabitent en effet les emprunteurs de bonne qualité, les «prime», et les autres aux piètres historiques d'endettement, réputés «subprime». Ces derniers ont aussi eu droit à leur part de rêve immobilier. Ils ont eu accès à l'endettement moyennant des taux sensiblement plus élevés que ceux des emprunteurs classiques, le différentiel de coût correspondant à la prime exigée par le prêteur pour rémunérer un risque supérieur. Alors que le taux de propriété a atteint 69%, un record historique, la part des emprunts «subprime» a explosé pour dépasser, selon Inside Mortgage Finance, 20% des nouvelles hypothèques consenties en 2006. Au total, les «subprime» représentent 13,5% du stock de prêts immobiliers.

L'Amérique est en train de découvrir que les originateurs de cette catégorie d'hypothèques ont eu la main trop leste. Les taux de défaut ont augmenté au troisième trimestre pour friser 13% (tandis qu'ils restaient inférieurs à 2,5% pour les prêts «prime»), selon la Mortgage Banker Association, et les spécialistes estiment que la situation a empiré au quatrième trimestre. Conséquence de cet état de fait, la dernière enquête mensuelle de la Fed auprès des organismes de prêts atteste d'une détérioration des conditions d'accès au crédit. «16,4% des banques indiquent resserrer leurs conditions de crédit, ce qui constitue le plus haut niveau depuis la crise immobilière des années 90», note Marie-Pierre Ripert d'Ixis Cib.

Accumulation de mauvaises nouvelles

La banque britannique HSBC, l'un des principaux acteurs aux Etats-Unis sur le marché du «subprime», a été la première à jeter le trouble le 7 février en annonçant avoir relevé de 20% ses provisions pour créances douteuses à 10,56 milliards de dollars. Depuis, les mauvaises nouvelles se sont accumulées sous la forme de pertes inattendues et de mises sous surveillance par les agences de notation. Les actions des organismes du secteur, dont une myriade a prospéré à la faveur du boom immobilier, comme Accredited Home Lenders ou American Home Mortgage, ont chuté de plus de 20% à Wall Street cette année, voire de 70% pour leur concurrent Novastar. Selon Bloomberg, une vingtaine au moins de prêteurs «subprime» ont réduit la voilure, baissé le rideau ou se sont revendus depuis le début de l'année dernière. Pour Richard Berner, de Morgan Stanley, c'est un «carnage». Il aurait contribué au tassement des rendements sur les bons du Trésor par effet de fuite vers la qualité à mesure que se disséminait la crainte d'une contagion du segment «subprime» au segment «prime», voire à l'ensemble du système bancaire. Un tel scénario ne devrait toutefois pas se réaliser selon lui, car les fondamentaux sont encore sains sur le marché du crédit dans son ensemble.

En revanche, les jeux sont faits pour de nombreux propriétaires. Le Centre pour les prêts responsables a estimé, dans un rapport daté de décembre, que 2,2 millions d'emprunteurs «subprime» ont déjà perdu ou perdront leur maison et abandonneront 164 milliards de dollars dans le processus. Selon ce centre, la part des maisons saisies atteindra 20% pour les particuliers ayant souscrit des «subprime» ces deux années passées.