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Il faut viser des logements standards facile à louer et à relouer, conseille Vincent, propriétaire de cinq appartements. A Fribourg (ici Marly), le rendement brut d'un investissement locatif s'élève en moyenne à 3,23%, selon Credit Suisse

Immobilier

Ces privés qui deviennent bailleurs

Les taux bas incitent de plus en plus de particuliers à acheter des appartements pour les louer. Le pari peut être payant, si les risques sont bien calculés

Vincent* est soulagé. Et conforté dans son idée. A peine quelques semaines après avoir publié une annonce, son appartement, situé au sud de Prilly, a trouvé preneur.

Dès octobre, un couple avec un jeune enfant s’installera dans son 3,5 pièces à 2000 francs par mois, charges et jardin compris. «Un logement bien placé à Lausanne, proche des commodités, ne reste pas libre très longtemps», se réjouit Vincent, qui du coup, voit ses cinq appartements occupés.

Comme un nombre croissant de particuliers, ce quadragénaire vaudois a investi une partie de ses économies dans la bonne vieille pierre. Pas pour encaisser une plus-value, mais pour encaisser des revenus fixes et stables dans la durée. La tendance est perceptible depuis 2008-2009. Mais avec l’introduction des taux négatifs, fin 2014, «elle s’est nettement accélérée, observe Charles Tissot, spécialiste du marché hypothécaire pour Credit Suisse en Suisse romande - hors Genève.

Entre 10 et 20% des crédits

Aujourd’hui, dans les cantons de Vaud, de Fribourg, du Valais, ainsi que dans le bas du canton de Neuchâtel, ces projets représentent entre 10 et 15% des demandes d’hypothèques qui nous sont adressées». A l’échelle suisse, UBS observe la même tendance. La part des hypothèques destinées à une stratégie «buy to let» - acheter pour louer - a quasiment doublé en dix ans, de 10 à presque 20%, affirme la banque.

Les taux bas jouent un double rôle dans ce phénomène. Ils ont précipité les prix des crédits hypothécaires à des niveaux très attractifs et ont ainsi fait baisser les coûts globaux d’un emprunt de 20% depuis 2008. 

En face, les taux bas pèsent aussi sur les rendements de placements peu risqués - les obligations de la Confédération, par exemple - qui ne rapportent plus rien, coûtant même désormais des intérêts négatifs. Ceux qui en ont les moyens choisissent donc de consacrer 10, 15, parfois jusqu’à 40% de leur fortune au «buy to let».

Les rendements d’hier sont révolus

Il vaut mieux être très diversifié pour se lancer, tempère UBS dans une étude publiée en juin. La banque y rappelle notamment que jusqu’ici, «les hausses de valeur étaient un important moteur du rendement». Mais comme le cycle devrait avoir passé son sommet, le rendement dépend aujourd’hui essentiellement de la location.

En moyenne les retours sur investissement s’élèvent à environ 3%. C’est deux fois moins que durant la précédente décennie. Ce chiffre est, qui plus est, très fluctuant selon les régions - les prix de vente et les loyers locaux.

Aujourd’hui plus qu’hier, il faut donc concevoir un tel achat comme un placement à long terme. Et surtout pas comme une possibilité de réaliser une plus-value. «Il faut être sûr de ne pas devoir vendre dans les cinq ans», insiste Charles Tissot, de Credit Suisse. Se séparer d’un appartement n’est pas chose aisée. Contrairement à des parts dans un fonds immobilier, investir dans la pierre pure et dure est un placement très illiquide.

De ce point de vue, Vincent est sûr de son coup. «Je ne suis pas un spéculateur. Je n’ai pas l’intention de revendre plus cher. Je veux m’assurer des revenus fixes et suffisants pour avoir la liberté d’arrêter de travailler avant l’âge de la retraite. C’est en quelque sorte un 4e pilier!».

En couple, sans enfant, il compte plus de 20 ans d’expérience dans le domaine du conseil financier. Les enjeux hypothécaires et immobilier vaudois, il les connaît plus que bien. Il a en plus passé un été entier à étudier et trier des centaines d’opportunités d’achat qui se présentaient avant de faire son choix.

A 3000 francs, c’est trop risqué

Il ne faut pas se tromper. Même le marché lausannois, en pénurie, se complexifie, affirme Frédéric Dovat, secrétaire général de la section vaudoise de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). Le ralentissement de l’immigration et la baisse des aides au logement versés par les entreprises à leurs expatriés conduit à un tassement de la demande, particulièrement dans les objets chers. 

Vincent le sait. A 3000 francs par mois, le risque d'un défaut de location est trop important. Ses appartements valent entre 500 000 et 700 000 francs. Ils ont une surface de 70 à 80m2 et un loyer de 1700 à 2200 francs. Rien de spectaculaire. Pas de coup de coeur non plus. Mais presque aucun risque de défaut de location. «Pour ce type de logements, il y a toujours une demande, que ce soit des étudiants en colocations, une famille ou des retraités».

A terme, son objectif est que chacun des appartements rapporte 1000 francs par mois, après amortissement. Soit, 60 000 francs net par année. Une somme dont Vincent ne profite pas directement. Parce qu’il se concentre à rembourser ses dettes aussi rapidement que possible. «On parle quand même d’un endettement de presque 2 millions de francs», souligne-t-il.

Sa stratégie: profiter de cette période de taux bas pour réduire sa dette et amortir le choc, lorsque les prix des hypothèques seront remontés. Hors de question qu'il se prive de vacances pour compenser un mauvais calcul.

Un appartement autoporteur

Pour obtenir un financement, les clients doivent présenter plus ou moins le même type de garanties que pour un crédit hypothécaire traditionnel - un minimum de 20% de fonds propres, par exemple. Il y a néanmoins quelques différences importantes.

D’abord, les avoirs du 2e pilier ne peuvent être utilisés que pour un logement à usage propre. Ensuite, le calcul qui permet de savoir si l’emprunteur peut assumer les coûts de son emprunt est basé sur les revenus locatifs encaissés, et non pas sur le salaire du ménage.

Lire aussi:  35 ans, l’âge d’or pour devenir propriétaire 

Si l’investisseur détient plusieurs biens, un calcul global peut s’imposer - un appartement bénéficiaire peut couvrir le déficit d’un autre. Mais «dans un monde idéal, le logement doit être autoporteur», expose Olivier Bannwart, de Credit Suisse Genève (lire ci-dessous).

Autrement dit, le loyer doit couvrir les charges d’intérêts et les charges PPE – chauffage, travaux, gestion des parties communes de l’immeuble, etc…). Dans ce calcul entre également en compte, le cas échéant, les frais de gérance du propriétaire.

N’est pas gérant qui veut

Autre obstacle: les contraintes légales. «On ne s’improvise pas gérant, le droit du bail est très technique, prévient Frédéric Dovat. Certaines erreurs peuvent avoir de lourdes conséquences économiques. Toutes les charges ne peuvent pas être directement répercutées sur le locataire. Mieux vaut s’adresser à une gérance», conseille Frédéric Dovat. 

En général - mais c'est une moyenne imparfaite - les frais honoraires de gérance s'élèvent à quelque 5-6% des revenus locatifs, relève Pierre Aguet, administrateur du groupe vaudois Cogestim. Un sacrifice sur le rendement qui peut éviter certains tracas.

Lorsque l'on devient propriétaire d'appartements, il faut bien sûr gérer les attentes des locataires, mais aussi «faire avec les intérêts, parfois divergents, des autres copropriétaires de l'immeuble», poursuit Pierre Aguet. De plus, «nos clients ont parfois des exigences incompatibles avec la loi. Nous réalisons un énorme travail d'information aux propriétaires investisseurs qui, souvent, sont inconscients des règles contraignantes du droit du bail et de la propriété»

Vincent, lui, gère un seul de ses appartements en direct. Les quatre autres ont été confiés à une gérance. Ce qui lui permet de ne consacrer qu’une à deux heures par semaine à cette activité annexe. Pas question que cela devienne son métier. 

*prénom d'emprunt

Lire aussi: Les propriétaires veulent durcir les règles de la sous-location


Genève fait exception

Avec ses particularités locales, le marché immobilier genevois est une exception dans le paysage romand. A beaucoup d’égards et donc aussi à celui du phénomène «buy to let» (acheter pour louer).

Le canton concentre une majorité de nouvelles constructions, prisées par les investisseurs, dans des zones dites de développement. Elles sont sous le contrôle des autorités. Ainsi, ces biens ne peuvent être achetés que pour être habités par son propriétaire. Si ce dernier souhaite le louer, il doit en faire la demande à l’Etat de Genève, lequel lui fera connaître le loyer maximum applicable durant les 10 premières années.

«En termes de rentabilité, c’est un vrai défi. Cela décourage forcément ce type d’investissements dans ces zones de développement», résume Olivier Bannwart, expert de Credit Suisse pour le canton de Genève.

Autre écueil réglementaire local, la loi sur sur les démolitions transformations et rénovations, plus connue sous son acronyme, LDTR. Celle-ci réglemente strictement les conditions auxquels un appartement qui a bénéficié de rénovations doit être reloué. Un savant calcul fixe ainsi le loyer par pièce. «Le meilleur conseil que l’on puisse donner à un futur propriétaire, c’est de prendre langue avec un spécialiste», ajoute Olivier Bannwart.

Les rendements sont meilleurs à Fribourg

Mais Genève compte une autre particularité: ses prix. Depuis 2005, ils ont augmenté de 31%, selon Wüest & Partner. Un 4 pièces standard en ville de Genève coûte ainsi, en moyenne, 1,25 million de francs.

Un prix d’entrée élevé qui, d’abord, élimine des prétendants qui n’ont pas suffisamment de fonds propres pour ce qui constitue généralement leur deuxième achat immobilier.  Ensuite, si acquéreur il y a, les prix pèsent sur le rendement. Les loyers ont beau être plus élevés que partout ailleurs en Suisse romande, il ne compensent pas l’investissement initial.

Credit Suisse a évalué le rendement brut d’un tel investissement à 2,25% à Genève, contre 3,23% à Fribourg ou 3,73% à Moudon.

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