Les prix des logements se sont envolés l’année dernière à des niveaux inédits depuis cinq ans, les tarifs pour les maisons et les appartements ayant progressé d’environ 2%. Cette tendance a principalement été portée par les faiblesses des taux d’intérêt. «Les prix à l’achat des logements ont augmenté le plus fortement dans les régions urbaines à l’économie dynamique», ont souligné jeudi les économistes d’UBS dans leur étude Real Estate Focus 2020.

Les plus importantes flambées des prix ont ainsi été observées dans les centres urbains de Zurich, Bienne, Fribourg, Lausanne et Genève, mais aussi dans certaines régions du Valais et de l’Engadine.

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Les achats d’investisseurs assèchent le marché

Parallèlement, le taux de vacance – la part de logements inoccupés sur l’ensemble du parc locatif – a poursuivi sa croissance, progressant de 1 point de pourcentage sur un an à 1,7%. En 2013, ce taux se situait encore à seulement 1%.

La rareté de l’offre devrait soutenir les prix cette année et ces derniers devraient afficher une «légère augmentation», a pronostiqué Claudio Saputelli, responsable du secteur immobilier auprès de la division Gestion de fortune d’UBS.

En milieu urbain, les achats d’investisseurs à des fins de location et la demande en résidences secondaires assèchent le marché, de l’aveu de la banque. Alors que les tarifs pour les appartements en propriété devraient rester stables en 2020, ils devraient augmenter de 0,5% pour les maisons individuelles. Malgré 70 000 appartements vides en 2019, les investisseurs sont toujours avides de ce type de placement.

Suroffre à Soleure et au Tessin

En 2019, quelque 44 000 logements ont ainsi été autorisés à la construction. Ce chiffre est cependant en baisse de 14% par rapport à 2018. Zurich, Genève et Lucerne ont enregistré le plus grand nombre de demandes de permis de construire.

La suroffre pèse cependant sur les revenus locatifs, notamment à Soleure et au Tessin, et donc sur les projections de rentabilité des immeubles. «Dans ces régions, chaque appartement ne rapporte, en moyenne, pas de revenus pendant un mois sur douze», a souligné le groupe bancaire zurichois. Ce dernier anticipe pour cette année une baisse de 1% des loyers.

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Situation difficile pour les bureaux et le commerce

Dans le segment des bureaux et des surfaces commerciales, la situation demeure difficile, surtout en périphérie. Pour UBS, «la croissance de l’emploi recule et des perspectives économiques moins favorables pèsent sur la demande en surfaces de bureaux».

Concernant les bureaux, une récente étude de la société de conseils immobiliers Jones Lang LaSalle (JLL) avait relevé que leur surface cumulée avait augmenté en 2019 de 58 000 m2 à un total de 765 000 m2 dans toute la Suisse.

Les surfaces commerciales font quant à elles face à la pression des magasins en ligne. L’e-commerce devrait progresser cette année d’environ 10% pour la troisième année consécutive, alors que le commerce traditionnel devrait enregistrer «au mieux» une stagnation des recettes.

Malgré cette situation défavorable, le parc de surfaces commerciales augmente, «car de nombreux magasins continuent d’apparaître dans le cadre de projets mixtes», a noté UBS. S’ajoute à cela la construction de nouveaux centres commerciaux, dont quatre d’une surface supérieure à 5000 m2 seront inaugurés d’ici l’année prochaine dans les cantons de Genève et Vaud.

Dans l’immédiat, l’offre excédentaire n’a pas eu d’impact sur les loyers de ce type d’immobilier. «Les loyers sont en moyenne encore trop élevés et une baisse est inévitable», a averti Claudio Saputelli. Pour cette année, UBS table sur des loyers en repli de 0,5% pour les surfaces de bureaux et l’immobilier commercial.