Cela fait des années que certaines Cassandre annoncent une nouvelle crise immobilière. Si l’héroïne de la mythologie grecque avait prédit à raison la chute de Troie, force est de constater que le marché immobilier suisse n’a plus connu d’effondrement depuis la grande crise de 1989.

Il y a d’ailleurs fort longtemps que le pays n’avait connu une période si longue de hausse constante des prix dans la pierre.

Les derniers chiffres compilés par la Recherche d’UBS le confirment. «85% des 2202 communes helvétiques ont enregistré des hausses de prix. C’est la plus forte proportion depuis une dizaine d’années. Si l’on considère la moyenne de toutes ces municipalités, les prix offerts à la vente des logements en propriété ont augmenté de presque 5% au premier trimestre 2021 par rapport à l’année précédente», constatent les auteurs de l’étude Maciej Skoczek et Matthias Holzhey.

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Toujours par rapport à 2020, le nombre de communes où les prix ont augmenté de plus de 10% a quadruplé. La raison en est simple: la demande de logements en propriété est forte, de sorte que les tarifs prennent l’ascenseur.

Les cantons urbains d’abord

A l’échelle nationale, ce sont les cantons urbains qui pointent en tête. Genève figure ainsi en argent sur le podium avec une hausse de 7,3%, juste derrière Zoug. Mais – et c’est frappant – les autres cantons romands enregistrent également tous des augmentations supérieures ou égales à 4%. Dans l’ordre: Berne (5%), Vaud (4,7%), Neuchâtel (4,6%), Valais (4,5%), Jura (4,3%) et enfin Fribourg (4,0%).

Il est tout de même étonnant que la progression des tarifs soit attestée partout, y compris dans des régions comme le Valais ou le Jura, où le taux de vacance des logements est notoirement élevé. Sans surprise, les prix des logements en propriété du milieu de gamme et du niveau supérieur ont crû de presque 5% en moyenne dans toutes les communes au cours des quatre derniers trimestres.

En revanche – et le constat est nettement moins fréquent – même dans le segment des prix les meilleur marché, la dynamique a été très forte, à près de 4%, bien supérieure aux chiffres des années antérieures. En clair, même des objets moins chers profitent aussi du boom actuel.

Les localisations coûteuses encore plus chères

«On ne prête qu’aux riches», assure le dicton populaire. Ce sont effectivement les régions suisses les plus onéreuses qui ont continué leur progression: en moyenne, dans toutes les communes dont le niveau des prix est supérieur à 12 000 francs le mètre carré, la hausse a été presque deux fois supérieure à celle de l’ensemble des communes au niveau de prix inférieur à 6000 francs.

Cette poussée générale des prix pour les logements en propriété est favorisée par la faiblesse de l’offre d’objets disponibles. En moyenne, environ 3,5% des logements en propriété sont proposés à l’échelle nationale. Ce n’est que légèrement inférieur à la moyenne à long terme (4%). Mais, dans de nombreuses régions, l’offre proposée reste inférieure à la demande. En particulier sur l’Arc lémanique et dans certaines régions touristiques.

En revanche, les régions dont la croissance démographique est faible, voire négative, comme Neuchâtel ou le Tessin, ne manquent pas d’objets proposés. Dans le Valais romand, les résidences secondaires qui peinent encore à être vendues souffrent de ne plus être aux normes actuelles.

Les raisons de ce boom

Les motifs de ce boom des prix sont bien connus: malgré une légère hausse des taux, les conditions hypothécaires restent attrayantes et favorables à l’acquisition de logements. De plus, la forte reprise conjoncturelle prévue cette année devrait améliorer la situation financière de nombreuses familles. Sans compter que la progression des bourses a renforcé le pouvoir d’achat de certains ménages.

S’y ajoute encore la conviction bien ancrée que, sur le long terme, la pierre prend toujours de la valeur. Cette attente a d’ailleurs été corroborée par l’évolution des derniers trimestres. Comme, en plus, les demandes de permis de construire et les autorisations accordées ne suggèrent pas d’accélération significative des constructions, l’augmentation de l’offre accuse un retard par rapport à l’essor de la demande. Et les prix montent…