Les nouvelles possibilités offertes par le télétravail permettent à de plus en plus d’actifs de passer une partie de la semaine en dehors de leur lieu de résidence principal et acquérir une résidence secondaire est désormais un rêve que bon nombre concrétisent. Conditions de financement, amortissement de votre prêt hypothécaire et fluctuations des taux, à quoi faut-il être attentif une fois que vous avez repéré la maison de vacances de vos rêves? Le point sur ces questions avec Véronique Martin, directrice d’agences chez Crédit Agricole next bank à Genève.

Quels sont les principaux aspects dont il faut tenir compte lors de l’achat d’une résidence secondaire?

La décision d’acheter une résidence secondaire résulte le plus souvent d’un coup de cœur. Qu’il s’agisse d’une maison au bord d’un lac, d’un chalet en montagne, d’une villa dans le sud-ouest de la France ou d’un pied-à-terre à Paris, l’aspect émotionnel est généralement décisif lorsqu’une personne, un couple ou une famille envisage d’acquérir une résidence secondaire.

La question du prix de l’objet immobilier se pose aussi très vite. Pour les objets situés en montagne, les prix pratiqués dans certaines grandes stations françaises, comme Megève ou Chamonix par exemple, sont au moins aussi élevés que dans les stations moyennes en Suisse. A quoi faut-il faire attention en matière d’évaluation du bien avant l’achat?

Qu’il s’agisse des stations en France ou en Suisse, on peut schématiquement les répartir entre trois grandes catégories de prix. En Suisse, il y a des stations telles que Zermatt, Saint-Moritz ou Verbier qui sont effectivement beaucoup plus chères que partout ailleurs. En France, les prix dans les stations les plus onéreuses dites de catégorie A – à l’exemple de Chamonix, Courchevel ou Megève, où la pratique du ski est possible durant toute la saison d’hiver – ne sont certes pas aussi élevés que dans les trois stations suisses mentionnées précédemment mais ils dépassent néanmoins ceux de nombreuses stations de taille moyenne situées dans les Alpes vaudoises ou en Valais.

Il faut tenir compte non seulement de l’emplacement mais aussi des alentours. S’il s’agit d’une station de ski, le fait d’être proche ou loin des remontées mécaniques est un critère important. La proximité des commerces compte aussi, tout comme celle des transports publics. A noter également que, de plus en plus de personnes sont intéressées par des stations offrant un large éventail d’activités tout au long de l’année, quelle que soit la saison. Ensuite, il faut être attentif à l’état général du bien immobilier. S’il s’agit d’un objet récent, la question se pose moins. Pour des objets plus anciens, il peut en revanche être nécessaire de tout rénover, voire de ré-isoler l’ensemble du bâtiment. Si un bilan énergétique récent est disponible, il faut qu’il soit transmis à l’acquéreur potentiel.

Comment se situent les catégories de prix en station?

En France, les écarts de prix entre les grandes stations et les stations de taille moyenne sont très marqués. Dans les plus grandes stations françaises dites de catégorie A, le prix du mètre carré varie entre 8000 et 12 000 euros, alors qu’il n’atteint que 3000 à 4000 euros dans les stations moyennes. Dans certaines stations que l’on pourrait qualifier d’intermédiaires comme Les Gets ou Morzine, les prix sont de l’ordre de 7300 euros le mètre carré. Il est ainsi possible de trouver des objets à des prix nettement plus abordables en France dès que l’on cherche des bien situés en dehors des plus grandes stations.

Côté Suisse, les prix ont connu une augmentation sur l’ensemble du territoire ces dernières années, et notamment dans le canton des Grisons où elle s’est fait le plus ressentir. Le top 3 des stations les plus onéreuses comprend Verbier, Saint-Moritz et Zermatt où le prix du mètre carré dépasse les 15 000 francs. On note également une hausse visible dans des stations comme Crans-Montana et Villars-sur-Ollon.

Une expertise est-elle toujours nécessaire?

Une expertise du bien est obligatoire pour l’acquisition d’une résidence secondaire en France ou en Suisse. Elle permet à un acquéreur d’être plus en confiance avec l’objet souhaité. A noter que pour une résidence secondaire en France un diagnostic énergétique récent fait désormais partie des documents qui doivent être remis obligatoirement lors d’une transaction.

Durant la pandémie, on a observé un vif intérêt pour les résidences secondaires. Le retour au présentiel dans le monde du travail a-t-il réduit la demande pour de tels biens immobiliers?

Ce n’est pas ce que l’on observe. Même s’il y a effectivement un retour au présentiel, les entreprises accordent de plus en plus souvent un à deux jours de télétravail à leurs employés. Même après la pandémie, les gens voient leur travail d’une manière différente. Beaucoup de gens passent désormais quatre jours à proximité de leur lieu de travail et trois jours dans un endroit qui leur correspond mieux et où ils disposent de plus d’espace.

A quels aspects faut-il être attentif concernant les conditions de financement d’une résidence secondaire?

Un acquéreur se doit de vérifier qu’il dispose des fonds propres nécessaires. En effet, si l’acquéreur d’un bien immobilier doit apporter au minimum 20% de fonds propres pour sa résidence principale, cette part atteint 34% lors de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Qu’en est-il des exigences en matière d’amortissement?

En ce qui concerne l’amortissement, l’acheteur peut choisir de ne pas amortir sa résidence secondaire à hauteur de 50% de la valeur du bien (premier rang), ce qui aura un impact non négligeable sur sa mensualité et son taux d’endettement, d’autant plus en cette période de hausse des taux. Le montant restant à amortir (deuxième rang) peut l’être via une assurance mixte 3b, qui permet par ailleurs à l’acquéreur de bénéficier d’un impact positif sur ses impôts sur les revenus et sur la fortune. L’assurance permet également de couvrir tout ou partie de sa dette en cas de décès.

Jusqu’à fin 2021, les taux proposés pour les emprunts en francs suisses étaient exceptionnellement bas, parfois même inférieurs à 1%. Désormais, les taux sont beaucoup plus élevés. A quoi faut-il porter une attention particulière lorsque l’on conclut un emprunt?

Selon votre capacité de financement, plusieurs choix s’offrent à vous pour être sûr de pouvoir faire face à l’évolution des taux. Premier choix: conclure un emprunt à taux variables. Ils peuvent être moins chers que certains taux fixes, mais ils fluctuent en fonction des évolutions des marchés. Si vous êtes prêt à supporter de telles fluctuations, vous pouvez envisager de souscrire un emprunt à taux variables.

Deuxième option: conclure un emprunt à taux fixes. Cela vous permet d’opter pour des mensualités fixes dans la durée et de sécuriser la gestion de votre budget malgré les fluctuations des marchés.

Troisième solution: combiner taux variables et taux fixes. Il est en effet possible de panacher les deux approches et de combiner à la fois des emprunts à taux fixes et à taux variables. S’agissant de l’achat de résidences secondaires, il est d’autant plus important de bien planifier le financement d’un emprunt car la plupart des gens n’ont en général pas envie de revendre de tels objets dans un délai proche. Acquérir une résidence secondaire est un investissement émotionnel, pas un placement financier.

Comment faire pour limiter les fluctuations des taux?

La solution serait de combiner différentes échéances de taux: par exemple, en empruntant une partie du montant à dix ans et une autre partie à cinq ou sept ans, ce qui évite justement de devoir renouveler son hypothèque en une seule fois. De manière générale, lorsque les taux varient beaucoup, le panachage reste la meilleure solution pour s’adapter aux futures variations de taux.

Le financement doit-il toujours s’effectuer en francs suisses?

Pour l’acquisition d’une résidence secondaire en France, l’apport des fonds propres peut se faire en francs suisses mais également en euros. Concernant le financement, que ce soit pour une résidence secondaire en France ou en Suisse, le prêt hypothécaire est toujours en francs suisses.

Si l’on possède une résidence secondaire de l’autre côté de la frontière, comment l’intègre-t-on dans sa déclaration d’impôts?

Le propriétaire d’une résidence secondaire intègre son bien dans sa fortune. La valeur d’un tel bien sera donc imposée avec un taux d’imposition spécifique, plus avantageux. Elle ne viendra pas simplement s’ajouter à votre fortune totale. De plus, vous avez la possibilité de déduire certains frais ainsi que la taxe foncière payée en France. De manière générale, l’aspect fiscal ne doit toutefois pas être l’élément déterminant dans la décision d’acquérir une résidence secondaire ou non.

Durant un week-end, j’ai repéré un objet immobilier qui me plaît. Comment dois-je procéder?

Première option: si votre coup de cœur est situé en France, alors n’hésitez pas à vous rendre sur notre plateforme de crédit en ligne pour déjà obtenir un accord de principe et un plan de financement personnalisé en vingt minutes.

Deuxième option: venez nous rendre visite en agence pour discuter du financement de votre résidence secondaire en France comme en Suisse.

Dans tous les cas, un premier entretien permet de s’orienter et d’évaluer quels biens immobiliers seraient les plus appropriés en fonction de votre situation financière et de vos projets personnels. D’après les documents disponibles, nos conseillers vous accompagnent en effectuant une première simulation de la valeur de l’objet, ce qui vous permettra ensuite de renégocier éventuellement le prix de vente avec le propriétaire de la résidence secondaire. Outre le prix, il est surtout important d’évaluer l’impact fiscal, les futurs frais d’entretien d’un bien immobilier et les éventuels coûts de remise aux normes, par exemple en matière d’isolation.