Immobilier

Raiffeisen accuse la Confédération de briser le rêve de propriété

Malgré des taux quasi nuls, très peu de ménages peuvent acheter un logement en raison de la fixation de la capacité financière à 5%. Raiffeisen propose de la ramener à 3%

«La Confédération ne remplit pas son mandat constitutionnel visant à encourager l’accès à la propriété du logement», a déploré Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen, lors d’une conférence de presse mardi à Zurich. La fixation de la capacité financière à 5% a pour conséquence que seuls très peu de ménages en Suisse, en particulier de jeunes familles, peuvent accéder à la propriété, explique la banque. En mars dernier, Credit Suisse a indiqué qu'à 35 ans, seulement 22% des individus étaient propriétaires de leur logement.

Martin Neff constate qu’avec ce taux de 5%, seuls les ménages gagnant un revenu se situant au sein des 10% les plus élevés (à partir de 212 000 francs par an) ont accès à 70% des objets immobiliers (960 000 francs et en dessous). Par contre, un foyer se situant au milieu de l’échelle (109 000 francs) ne peut financer qu’un objet appartenant aux 20% les plus bas (480 000 francs ou moins).

La barrière des 5%

La capacité financière se calcule sur la base de coûts hypothécaires à un taux fictif de 5% qui s’ajoutent à l’amortissement, aux charges d’entretien et aux autres frais. Ces charges ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Ce taux de 5% est fictif dans le sens où il est considérablement éloigné du taux hypothécaire du marché (environ 1,5% à 10 ans).

«Le système de financement du logement n’est plus actuel», avertit Martin Neff, d’autant plus que les propriétaires sont fiscalement défavorisés. En effet, «la valeur locative très élevée (qui s’ajoute au revenu aux yeux du fisc, ndlr) dépasse généralement la déduction fiscale de la charge d’intérêts», constate-t-il.

Quatre ans de mesures hostiles

Martin Neff rappelle que d’innombrables mesures ont été introduites depuis juillet 2012 afin de limiter le risque de surchauffe des prix immobiliers. L’exigence des 10% de fonds propres en place depuis quatre ans s’avère un frein considérable à l’accès à la propriété. Il en va de même, depuis septembre 2014, de l’obligation d’amortissement sur 15 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement, note la banque.

Avec un taux de 3%, 25 à 30 000 foyers pourraient acheter leurs propres murs

Si la capacité financière indicative était abaissée de 5 à 3%, selon la proposition de Raiffeisen, un nombre nettement plus grand de foyers pourrait accéder à la propriété et profiter des taux historiquement très bas. Avec un taux de 3%, le ménage moyen gagnant 109 000 francs aurait accès aux objets coûtant jusqu’à 750 000 francs. Le segment des 10% les plus hauts s’ouvrirait les portes d’objets allant jusqu’à 1,46 million. Martin Neff estime que progressivement 25 à 30 000 foyers pourraient acheter leurs propres murs.

«Le taux de 3% reste très supérieur au taux du marché, si bien que le risque de fluctuation des taux reste contrôlable sur le long terme», avance l’économiste.

L’écart entre la capacité financière réelle et fictive

Aujourd’hui, pour une maison individuelle, la capacité financière moyenne représente 45% d’un revenu brut, après avoir été de 35% en 2002. En raison de la baisse des taux hypothécaires, la capacité financière réelle n’a cessé de diminuer pour n’être plus que de 21%, soit très en dessous de la règle d’un tiers du revenu. La démonstration de Martin Neff se fonde sur l’hypothèse d’une absence de hausse du revenu du ménage durant les 15 ans du crédit.

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Raiffeisen indique par ailleurs que le marché du logement en propriété, selon son estimation trimestrielle, est «à bout de souffle». Son scénario demeure celui d’un «atterrissage en douceur». L’indice des prix des maisons individuelles augmente, mais les acheteurs de maison individuelle font de plus en plus de compromis en termes de qualité. La banque constate enfin un regain d’activité dans le logement locatif et une hausse des taux de vacance. Dans certaines communes, ce taux atteint un niveau critique. Parfois, il dépasse même 10%, comme à Châtonnaye (FR) ou Roche (VD).


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