Malgré l’engouement de ces dernières années pour l’immobilier et le bas niveau des taux hypothécaires, les Suisses restent un peuple de locataires. A moins de 40%, le taux de propriétaires est le plus bas d’Europe de l’Ouest. Cela s’explique principalement par des prix élevés en regard des revenus, selon une étude cosignée par le professeur Martin Hoesli de l’Université de Genève publiée mardi. Et cela ne risque pas de changer à court terme: d’après l’édition de printemps de l’étude Immo-Monitoring de Wüest & Partner, également publiée hier, le coup de frein sur le marché immobilier ne provoquera pas de chute généralisée des prix du logement en Suisse.

Il reste que le scénario du cabinet d’études et de conseils s’est dégradé. Celui-ci prévoit pour les douze prochains mois un repli de 0,2% à 0,3% des prix des logements en propriété sur l’Arc lémanique et une stagnation en Suisse occidentale. En octobre, il tablait encore sur des hausses de 2% à 3%, qui se sont avérées ces six derniers mois. Ce pronostic témoignait déjà d’un ralentissement marqué, après des hausses de 5% à 7%, voire 12% pour les appartements sur l’Arc lémanique, au cours des douze mois précédents.

A titre de comparaison, en mars, Credit Suisse prévoyait une baisse des prix de 3 à 6% sur l’Arc lémanique, voire de 4 à 8% à Genève. Ces pronostics sont une conséquence de la dégradation brutale de la conjoncture.

Pression sur le haut de gamme de Nyon à Morges

Toutefois, selon Hervé Froidevaux, économiste au bureau genevois de Wüest & Partner, la situation diffère d’une région ou d’un segment à l’autre. Le bon marché et moyen de gamme sur l’Arc lémanique, une situation très attrayante, restera stable. «Mais nous attendons une correction plus importante dans le haut de gamme entre Nyon et Morges, où beaucoup a été construit.»

Plus loin du Léman, la Gruyère, Fribourg et le Gros-de-Vaud, où deux fois plus de logements ont été érigés qu’en moyenne suisse, devraient aussi connaître des baisses. Toutefois, à plus de 10 kilomètres des rives du lac, les prix sont moins élevés, ce qui devrait aussi limiter un recul.

Mais la situation peut varier d’une commune à l’autre. Ainsi, les prix de l’immobilier sont plus fragiles dans le Gros-de-Vaud, en raison d’une croissance de l’offre plus importante, qu’à Yverdon. De plus, cette cité thermale offre des connexions ferroviaires directes vers les nouveaux pôles lémaniques que sont Morges ou Nyon.

A Lausanne, où l’offre de nouveaux logements est moindre que sur la Côte, le haut de gamme sera moins touché. Dans la région Vevey-Montreux, où le boom immobilier a débuté plus tard, il y aura aussi une baisse, mais moins marquée. A Neuchâtel, les prix devraient être relativement stables, grâce à l’absence d’excès. Quant à Genève, le manque de logements continuera de soutenir les prix, sauf peut-être dans le haut de gamme où un essoufflement devrait se faire sentir.

Hausse des loyers

Il reste que la Suisse est protégée par l’absence de bulle. Les hausses de prix n’ont pas, à l’exception du haut de gamme lémanique et des stations alpines, été exagérées et les quantités construites n’ont dépassé la demande que dans certaines régions, comme la Sarine ou peut-être le Gros-de-Vaud, ajoute Hervé Froidevaux. De plus, les portefeuilles d’hypothèques en Suisse sont sains et les taux d’intérêt sont bas.

Mais surtout, l’immigration de travailleurs européens a soutenu la demande. Le solde migratoire, en moyenne 90 000 personnes ces deux dernières années, devrait certes diminuer cette année – au premier trimestre, il a déjà reculé d’un tiers – mais continuer d’alimenter la demande. D’ailleurs, les loyers devraient augmenter de 1,4% sur l’Arc lémanique et de 0,7% en Suisse occidentale.

«Notre scénario serait par contre remis en question si ce solde devait devenir négatif: les nouveaux logements ne trouveraient plus preneurs», explique Hervé Froidevaux. Il reste que, lors de la crise qui a frappé la Suisse à la fin des années 1980, il a fallu quatre à cinq ans pour voir ce solde s’inverser. Si la récession reste limitée à deux ans, cette menace ne devrait pas se concrétiser. Un autre facteur susceptible de remettre en question le scénario serait une remontée rapide des taux d’intérêt.