Immobilier

René Zahnd: «Les coopératives font monter les prix»

La numérisation provoquera une baisse de 15% des coûts de construction, selon René Zahnd, patron de Swiss Prime Site. Le plus grand groupe d’immobilier coté en Suisse investit 2 milliards dans différents projets. Le plus important est à Genève

Le groupe Swiss Prime Site, qui a érigé la plus grande tour de Zurich, la Prime Tower, vaut plus de 6 milliards de francs en bourse. C’est le numéro un des sociétés immobilières cotées. René Zahnd, président de la direction, vient d’annoncer qu’il prévoit une hausse du bénéfice d’exploitation cette année. La société compte sur ses projets en développement pour accroître une rentabilité nette actuellement de 3,7%. Le directeur général répond aux questions du Temps:

Le Temps: Qui achète aujourd’hui au plus haut?

René Zahnd: En raison de la quête de rendement des investisseurs, les prix les plus élevés sont payés par les caisses de pension, les assurances et – vous allez être surpris –par les coopératives, surtout quand il s’agit seulement des terrains. Lors d’un récent appel d’offres à Zurich, ce sont deux coopératives qui ont proposé les prix les plus hauts. L’écart avec les suivants était d’ailleurs étonnamment élevé parce que les caisses de pension cherchent du 4% net et les coopératives sont satisfaites avec 2%. Il peut paraître surprenant que les coopératives soient, du moins en partie, responsables de la hausse des prix de l’immobilier.

– Quand vous avez vu UBS délocaliser une partie des activités à Bienne, avez-vous étudié des projets dans cette région?

– En qualité de Biennois, je connais la région. Les coûts de construction sont les mêmes qu’à Zurich. Les loyers sont compris entre 180 et 220 francs par m² alors qu’ils dépassent 350 francs à Zurich. La différence doit se trouver dans le prix du terrain. Nous préférons nous concentrer sur l’axe Zurich-Genève en raison du pouvoir d’achat des habitants.

– Est-ce que les experts immobiliers utilisent des taux très différents les uns des autres?

– Il faut distinguer l’immobilier résidentiel, où nous n’avons que 1% du portefeuille, de l’immobilier commercial ou industriel. Le taux est inférieur pour le logement parce que le marché suppose qu’il s’agit d’un placement sans risque. Cette hypothèse n’est pourtant valable que par bonne conjoncture. En dehors de Zurich, Genève, Bâle et Lausanne, nous pensons que la demande faiblira en raison d’une moindre migration et d’un pouvoir d’achat plus faible des migrants.

– Les prix devraient-ils donc plutôt baisser sur le marché du logement?

– Les risques sont supérieurs aux chances. La BNS et la Finma devraient être prudentes à l’égard de l’immobilier locatif dans les régions périphériques. Or beaucoup de caisses de pension cherchent maintenant à construire des logements sur un marché en baisse et dans des endroits défavorables.

– Quelle est la gravité de la situation?

– Je prévois plutôt un atterrissage en douceur qu’un krach. Mais un investisseur qui construit au mauvais endroit sera confronté à un taux de vacance élevé durant de longues années. Je ne serais pas surpris de voir la BNS relever le coussin anticyclique.

Je constate aussi que beaucoup de propriétés par étages sont achetées non pas pour compte propre mais pour être relouées. Les propriétaires pourraient toutefois être surpris par une remontée des taux, du taux de vacance et par les frais de réparation. Je suis persuadé que la BNS et la Finma sont préoccupées par cette situation. N’oublions pas que le marché hypothécaire atteint 978 milliards de francs, dont 55% par des particuliers.

– La valeur d’un objet dépend de trois points: la situation, la situation et la situation. Pourquoi dit-on aujourd’hui que l’objet lui-même est important?

– La situation reste le premier critère, ainsi que son accès aux infrastructures (transports, école, magasins, emplois). Mais la compréhension des besoins du client est progressivement devenue importante. Historiquement, on construisait des immeubles et tôt ou tard on trouvait un locataire. La branche a changé. Nous passons énormément de temps à discuter avec le client pour connaître ses besoins. La valeur du produit en dépend.

– Quelle est l’importance de la connectivité internet, de l’accès à la fibre optique, de «l’intelligence» de l’objet dans la valeur d’une maison. Est-ce aussi significatif qu’à l’égard d’une voiture?

– Il est très difficile de l’intégrer dans l’évaluation. Mais la numérisation crée une nouvelle catégorie de clients, très exigeants, à la recherche d’espaces intelligents et flexibles. L’intégration dans le prix n’est pas encore possible sur la base d’un mécanisme prédéterminé. On sous-estime encore la flexibilité d’un objet.

– Dans l’immobilier commercial et industriel, en quoi l’industrie 4.0 et le départ de grands groupes hors du centre change votre métier?

– Le déplacement de grands clients hors du centre urbain s’explique par un besoin d’économie, mais pour nous c’est une chance. Il est possible de changer l’utilisation d’un immeuble, par exemple avec l’arrivée de Motel One à Zurich et Bâle dans des endroits autrefois occupés par une banque.

Notre stratégie consiste à être flexible. Par exemple, sur l’espace occupé par Siemens, près de Zurich, nous construisons un immeuble qui permet d’emménager un faux plancher ou d’ajouter des étages, selon les vœux du client. L’immobilier flexible est en soi une contradiction. Et pourtant l’immobilier doit être mobile.

– Le problème à la flexibilité n’est-il pas à chercher au sein des autorités?

– C’est effectivement une préoccupation de la branche de faire face aux différentes administrations et à leur manque de coordination.

Nous avons démarré un projet pilote avec la ville de Zurich qui prévoit que les demandes d’autorisation soient traitées par e-mail. Après chaque changement important des locataires, nous pouvons modifier les détails concernant le permis de construire.

– Quel est l’impact de la numérisation dans votre métier?

Le Business information modelling (BIM) arrive en Suisse. Plutôt que d’évaluer des modèles d’immeubles physiques, vous les analysez en 3D sur l’ordinateur. La question est d’abord de savoir comment obtenir une autorisation officielle avec les modèles virtuels. C’est un formidable défi pour les autorités de répondre aux innovations de l’économie.

Dans l’architecture, divers plans sont présentés lors d’une analyse. Aujourd’hui, la réalité virtuelle permet d’évaluer directement un projet. Si l’expert demande de supprimer deux étages, son vœu est exaucé en deux minutes. Nous employons autant que possible les nouveaux instruments numériques, y compris dans l’évaluation des coûts.

Wincasa, notre prestataire immobilier, dispose aussi d’une offre numérique de l’ensemble du processus de recherche de logement, notamment de ses formulaires. Nous avons mis le dépôt de garantie sur une blockchain. Notre branche sera transformée par ce que nous appelons la «proptech», soit les start-up numériques dans l’immobilier.

– Qu’est-ce qui deviendra réalité et qu’est-ce qui restera un rêve?

– La réalité, ce sera la planification sur un modèle 3D. On pourra forcer la préfabrication pour diminuer les coûts, et on gagnera dans la durée de construction. La concurrence entre architectes se fera par Internet. Les bâtiments intelligents sont déjà actuels.

La blockchain et son impact seront dépendants de la réaction des autorités et de l’adaptation du droit. Ce processus sécurisé de stockage des données peut gérer une transaction immobilière sur base décentralisée. Mais a-t-elle besoin des services du notaire? Le registre foncier stipule que ce qui n’est pas dans le registre n’existe pas. Il faudra donc réaliser une interface entre le registre foncier et la blockchain de transactions. Cela prendra du temps. BIM et la réalité virtuelle seront introduites plus rapidement.

– Est-ce que les coûts de construction d’une maison diminueront-ils massivement?

– Je pense que les coûts de construction diminueront d’au moins 15% avec la numérisation grâce à BIM et à la gestion du projet. Rien n’est en effet plus inefficient que le marché de construction actuel.

– Vous avez investi dans les centres commerciaux, mais ont-ils un avenir à l’heure d’Amazon?

– Le modèle traditionnel de centre commercial n’a pas d’avenir en raison du comportement du consommateur. Certes le commerce de détail physique perdurera. D’ailleurs Amazon et Zalando ont aussi besoin d’une présence physique afin d’exposer leurs produits et attirer les clients.

Mais les grands magasins n’ont un avenir que s’ils offrent un produit attractif, un lieu de rencontre, de distraction et d’expérience. Nous participons à ce changement, par exemple à La Praille ainsi qu’au Stücki à Bâle.

– Pourtant n’en construit-on pas encore, à l’aéroport de Zurich avec le «Circle» et à Lucerne?

– Ce sont des projets qui ont été planifiés il y a longtemps. Mais je doute que tous les investissements prévus se réaliseront. Je suis toutefois optimiste à l’égard du «Circle» en raison de sa situation, directement à l’aéroport, et de l’intégration d’hôtels et de bureaux.

– L’objectif de densification des villes pourra-t-il se concrétiser?

– L’idée est bonne. Elle s’appuie sur la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, laquelle propose de ne plus construire sur les espaces verts mais dans les agglomérations. La densification va s’accroître. Les prix vont continuer d’augmenter dans les villes sous l’effet de la loi parce que l’offre de terrain diminuera. Mais il faudra modifier l’utilisation des espaces. Dans les villes, l’activité industrielle doit se limiter à l’emploi de l’ordinateur, mais les activités qui créent des émissions n’y ont plus leur place. De plus en plus, le lieu de travail sera à nouveau leur lieu de résidence. Non seulement, le centre-ville sera moins bruyant, mais le trafic de pendulaire se réduira.

– L’offre n’augmentera pas, mais est-ce que la demande ne diminuera-t-elle pas également?

– La demande n’augmentera pas. Mais la nouvelle culture introduite par la fintech, la proptech et la numérisation augmentera la demande de plus petits espaces. On cherchera plutôt 250 m² que 5000 m². La demande de flexibilité de l’utilisation va augmenter.

– Est-ce que l’espérance de rendement va encore diminuer?

– Aujourd’hui nous avons une espérance de rendement de 3,7% et nous espérons la maintenir à l’aide du développement de projets. Cette stratégie nous garantit l’indépendance à l’égard du développement du marché. Nous n’avons pas besoin d’acheter des immeubles avec un rendement espéré de 2%. Notre rendement moyen dans les projets de développement s’élève à 5,5%. De plus, grâce au développement on augmente les revenus locatifs, on profite de la hausse de la valeur du produit. Et finalement le développement nous permet de vendre de temps en temps une partie du projet.

– Votre pipeline de projets atteint 2 milliards. Quel est le plus grand?

– Le plus coûteux est celui de Plan-les-Ouates, à Genève. Le modèle ressemble à un espace de bureaux, mais il s’agit d’industrie. Nous sommes persuadés que ce quartier profitera du développement du PAV, car les industriels sont à la recherche d’endroits comme à Plan-les-Ouates.

– Quand vous démarrez un projet, comment pouvez-vous évaluer le marché dans 10-15 ans?

– Nous démarrons le chantier si nous sommes persuadés que le produit tombera sur une grande réponse. Ceci se traduit normalement par une prélocation d’environ 50%.


Profil

1966: Naissance à Bienne

1994: Formation de porte-parole

1994: Juriste auprès de Bratschi Emch &Partner à Berne etz Zurich-Genève

1998: Directeur du service juridique de Losinger

2007: Membre de la direction de Marazzi

2009: Membre de la direction d’Implenia

2016: Président de la direction de Swiss Prime Site

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