HÉRITAGE

Répartition équitable des biens immobiliers: comment garantir la paix des familles 

Proposé par UBS Georges Favre et ses deux fils ont longuement échangé sur le meilleur moyen de vendre l’un des immeubles de la famille. S’ils n’avaient pas bénéficié au préalable de conseils détaillés et complets, le produit de la vente n’aurait pas été aussi bon

Patrick n’oubliera jamais cet instant. Lui et son plus jeune frère Martin étaient présents chez le notaire lorsque leur père, Georges Favre, avait signé le contrat de vente de la propriété. Le produit de la vente s’élevait à plusieurs centaines de milliers de francs. Objet de l’acte: l’un des deux immeubles locatifs qui constituaient la majeure partie de la fortune familiale.

Il faut dire que les deux frères avaient bien remarqué qu’à 72 ans, leur père avait toujours plus de peine à gérer leurs biens immobiliers. Ce d’autant plus qu’il vivait seul. Le sujet revenait d’ailleurs régulièrement autour de la table familiale.

Réinvestir ou vendre?

Lors de l’une de ces réunions, il s’était avéré que la propriété nécessitait une rénovation importante et onéreuse. La famille avait vite conclu qu’elle ne voulait pas assumer cet investissement et entendait, dans la foulée, renoncer à gérer l’administration de ce bien.

Au cours de ces discussions, Georges avait également manifesté son intention d’aider ses fils avec le produit de la vente. Patrick et son frère cadet avaient apprécié sa démarche, car ils avaient tous deux des projets d’avenir. Patrick (45 ans) souhaitait se mettre à son compte: bénéficier d’un capital de départ tombait à point nommé. Quant à Martin (40 ans), il rêvait depuis longtemps d’acheter un logement pour sa famille.

L’aspect émotionnel

La réalisation de la vente a été confiée à la grande banque dans laquelle Georges Favre détenait déjà ses comptes privés. Dans le cadre de ce mandat, une analyse détaillée a été effectuée. Celle-ci comprenait une planification de l’ensemble de la succession et incluait la vente de l’un des immeubles locatifs.

Pour réaliser cette feuille de route, le conseiller à la clientèle de Georges avait fait appel à des spécialistes internes de la planification financière et immobilière. Ces départements réunissent des architectes, des ingénieurs et des économistes d’entreprise. Cette concentration de savoir-faire en matière d’immobilier, de finances et de stratégie constitue un réel avantage, notamment pour les missions complexes comme l’évaluation d’un bien et la réalisation d’une importante vente immobilière.

«Sur la durée, la valeur d’un bien peut fluctuer. De plus, chacun a une définition et une perception très personnelle de cette valeur, à quoi s’ajoute un fort impact émotionnel», souligne le conseiller à la clientèle de la banque. Il en résulte souvent des conflits au sein de la famille.

Tout au long du processus, la médiation du conseiller entre les trois hommes et ses collègues spécialistes de l’établissement bancaire avait permis de répondre aux différentes questions et d’écarter toute incertitude liée à la réalisation de la vente. Cerise sur le gâteau: au final, le bénéfice net de la vente avait dépassé les attentes de la famille.

«La transmission de biens immobiliers sur plusieurs générations présente de nombreux aspects. Lorsque l’expertise immobilière et la planification financière proviennent d’un seul prestataire, la répartition équitable du patrimoine entre les générations s’en trouve souvent favorisée», constate le conseiller bancaire.

Structurer le produit de la vente

Après la vente, il faut penser à la structuration des liquidités qui en résultent. Georges Favre était au courant des rêves de ses fils, mais il souhaitait, en même temps, consolider ses prestations de retraite. Il a ainsi décidé de laisser à chacun de ses fils un tiers du produit net de la vente sous forme d’avance d’hoirie et de garder le reste du capital pour sa propre prévoyance. Mais comment gérer judicieusement cet apport d’argent frais?

Son conseiller bancaire lui a proposé de répartir ses fonds dans trois «pots» pour structurer son patrimoine. La première catégorie, principalement composée de liquidités, permet à Georges de couvrir ses dépenses courantes et celles qu’il a planifiées dans un avenir très proche.

Le capital du deuxième «pot» doit lui permettre d’assurer son train de vie à long terme. La troisième catégorie comprend le capital excédentaire dont Georges Favre n’a pas besoin pour assurer ses frais courants et qui représente donc la fortune qu’il peut léguer à ses deux fils.

Garder son niveau de vie en toute sérénité

Georges Favre a été convaincu par cette proposition. Elle lui offre une répartition claire de son patrimoine. En même temps, il peut aider ses fils, la conscience tranquille, tout en conservant son niveau de vie habituel. Il serait également couvert, y compris en cas de maladie.

Aujourd’hui, Patrick est heureux d’avoir pu démarrer sa nouvelle activité d’indépendant grâce à l’avance d’hoirie reçue. Il est aussi soulagé que son père soit libéré du poids de la gestion administrative de l’un des immeubles de rendement.

Enfin, Georges et ses fils ont aussi déjà abordé la question de la transmission du second immeuble familial. Patrick sait que son frère y a toujours été très attaché, car il provient de l’héritage de leurs grands-parents. Mais il est serein car il est convaincu, au vu de l’expérience réalisée lors de la vente du premier immeuble, qu’ils sauront, avec le concours de leur banque, trouver la meilleure solution.


Check-list immobilière

Des bases solides pour votre succession immobilière:

  • Les biens immobiliers constituent souvent la plus grande composante matérielle de l’héritage. Leur transmission a donc une influence de poids sur la planification successorale ainsi que sur les personnes impliquées.
  • Assurez-vous de connaître les souhaits et les attentes des héritiers sur les biens immobiliers disponibles et la capacité d’assumer une éventuelle hypothèque en cours.
  • Si l’avance d’hoirie est un bien immobilier, il faut, en accord avec tous les membres de la famille concernés, consigner par écrit son évaluation et déterminer une éventuelle compensation financière entre les héritiers.
  • En cas de mésentente, les biens immobiliers détenus en hoirie (à savoir en communauté héréditaire) compliquent une éventuelle vente, voire une gestion du bien.
  • En cas de vente d’un bien de rendement, il faut prendre en compte la disparition des revenus locatifs réguliers et ses effets sur le portefeuille.

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UBS Family Banking

Pour traiter la question sensible de la succession, nous privilégions deux aspects principaux:

Partager équitablement le patrimoine familial

  • Développer une compréhension commune des besoins et désirs propres, tout en tenant compte de la génération suivante.
  • Préparer une planification financière et une vue d’ensemble de la valeur du patrimoine.
  • Elaborer la solution de succession et la réviser régulièrement.

Transmettre, de génération en génération, le patrimoine familial

  • Développer un concept d’investissement adéquat.
  • Discuter et choisir une stratégie de placement.
  • Inclure la génération suivante dans le processus d’investissement.

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