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A Jiaxing, les transactions immobilières ont crû de 9,3% durant les quatre premiers mois de l’année. Cette ville chinoise dite de «troisième zone» n’est pas la seule à connaître un boom de son marché immobilier.
© Stringer China/Reuters

Immobilier

La revanche des villes chinoises de troisième zone

Les cités chinoises de taille moyenne, dont la population oscille entre 1 et 3 millions, ont vu leur marché immobilier exploser ces derniers mois. Déjà, la surchauffe guette ce secteur

Fin mai, le Grand Théâtre de Jiaxing, une ville de 1,2 million d’habitants à une centaine de kilomètres de Shanghai, est plein à craquer. Plus de 1000 personnes s’y pressent, prêtes à faire monter les enchères sur huit lots de terrain mis en vente ce jour-là. Leur prix de départ: 2790 à 12 100 yuans (396 à 1717 francs) par mètre carré. Mais moins de cinq minutes après le début de la vente, le premier lot atteint la valeur maximale fixée par le gouvernement local, obligeant les autorités à recourir à un système de loterie pour départager les 88 enchérisseurs. Le gagnant a réagi «comme un acteur qui vient de remporter un Oscar», selon la presse régionale.

A Jiaxing, les transactions immobilières ont crû de 9,3% durant les quatre premiers mois de l’année. C’est loin d’être un cas unique. Cette cité est l’une des 60 villes de «troisième zone» que compte le pays, définies ainsi par le gouvernement par opposition aux villes de première zone (Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen) et de deuxième zone (Hangzhou, Foshan). Leur population oscille entre 1 et 3 millions d’habitants et elles présentent en général une importance politique et économique moindre. Depuis quelques mois, leur marché immobilier est en feu.

Raréfaction de l’offre

Les villes de troisième zone ont vu le prix de leurs maisons croître de 7% depuis un an. Plus de 40% d’entre elles ont vu leur inventaire immobilier chuter à moins de 12 mois, contre 21% en 2014, selon une étude d’UBS. «Cela concerne surtout les cités à proximité de Pékin, Shanghai ou Guangzhou, souligne Hao Hong, un spécialiste du marché immobilier chinois chez Bank of Communications. Grâce à l’expansion des trains à grande vitesse, elles se trouvent désormais à une ou deux heures d’une mégalopole.»

A Wuhu, une ville à l’ouest de Shanghai, le prix de l’immobilier a gagné 30% depuis le début 2016. A Yancheng, sur la côte Est, certains nouveaux appartements coûtent désormais plus de 10 000 yuans (1420 francs) au mètre carré, contre 6000 yuans (852 francs) l’an dernier.

Logements pékinois trop chers

Les acquéreurs sont principalement des petits propriétaires qui comptent vivre dans leur logement. «Beaucoup d’entre eux ont dû se reporter sur les villes de troisième zone, en raison des prix élevés atteints par l’immobilier dans les mégalopoles», souligne Hao Hong. Un appartement sans charme avec deux chambres à coucher vaut plus d’un million de francs à Pékin ou Shanghai.

Ils subissent également le contrecoup des mesures introduites en septembre dernier par une vingtaine de méga-villes pour éviter la surchauffe. «Dans certaines, un acquéreur doit attendre cinq ou dix ans avant d’avoir le droit de revendre son bien immobilier, note Hao Hong. Les fonds propres exigés peuvent atteindre 50% pour un premier logement et 70% pour une résidence secondaire.» A Pékin, il faut prouver qu’on travaille dans la ville depuis au moins 60 mois pour avoir le droit d’y acheter un logement. Rien de tout cela n’a cours dans les villes de «troisième zone».

Ces dernières ont en outre commencé à développer une base industrielle et à créer de l’emploi, ce qui augmente leur attractivité. Wuhu a désormais un parc de firmes liées au secteur de la robotique. De même, les premiers travailleurs migrants partis œuvrer dans les usines du delta de la rivière des Perles dans les années 1980 atteignent l’âge de la retraite. La plupart reviennent vivre dans leur ville d’origine, loin des mégalopoles côtières.

L’immobilier, valeur refuge

Parmi les acquéreurs, on trouve aussi une petite frange d’investisseurs. «En Chine, où les taux d’intérêt pratiqués par les banques sont très bas et où l’on ne fait pas confiance aux produits financiers, l’immobilier est perçu comme une valeur sûre, comme une façon d’économiser pour la génération suivante», explique Hao Hong. L’effondrement de la bourse chinoise en 2015 et les contrôles stricts sur la fuite des capitaux introduits par Pékin ont accru le phénomène.

Les experts mettent en garde contre l’apparition d’une bulle immobilière. «Dans certaines villes de troisième zone, le ratio entre le prix d’un logement et les revenus de son propriétaire s’élève à 60%», dit Hao Hong. Une valeur indicative d’un risque de surchauffe.

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