Immobilier

Quand la RIE III arbitre le match entre la propriété en nom propre et la société immobilière

Dans le monde de l’immobilier, les investisseurs sont régulièrement confrontés au délicat dilemme du mode d’investissement: détenir son bien en direct ou par l’intermédiaire d’une société immobilière. Que choisir?

Chacune des deux options comporte avantages et inconvénients, si bien qu’on ne peut trancher à la hâte. Mais le projet de réforme de l’imposition des entreprises (RIE III) pourrait simplifier le choix des investisseurs. Explications

Les atouts de la propriété en propre

De manière très synthétique, l’acquisition immobilière en nom propre permet d’éviter la double imposition économique, soit la taxation du bénéfice dans la société (à des taux nets de 20% à 24% dans les cantons romands), puis une nouvelle fois au titre de revenu-dividende payé par l’actionnaire (à des taux entre 20 et 27%).

Selon les cantons, le propriétaire direct bénéficie en outre d’une charge fiscale plus clémente sur la fortune et profite d’un taux, en principe, plus avantageux pour l’impôt sur les gains immobiliers ainsi que sur les successions.

Autres avantages: le détenteur en personne évite des coûts administratifs possiblement importants (plusieurs sujets fiscaux, coûts des conseillers et de la fiduciaire, etc.) et échappe au droit de timbre d’émission, avec une solution qui présente, en plus, le mérite de la simplicité.


Les avantages de la société immobilière

De façon tout aussi simplifiée, une acquisition immobilière en société jouit également de certains atouts: on évite ainsi, en principe, les droits de mutation lors de l’achat et de la vente des actions de la société immobilière. Les intérêts passifs dont la société est débitrice peuvent être déduits sans limitation. De même, tant les impôts sur le bénéfice et sur le capital que les amortissements et l’ensemble des frais d’entretien peuvent être défalqués au titre de charges commerciales.

Une société immobilière permet encore de revendre des biens à court terme et de profiter d’une imposition de la plus-value à un taux limité. Cas échéant, elle autorise la déduction des pertes en cas de moins-value lors de la revente. En outre, certains cantons ne taxent pas au titre de gain immobilier la vente d’une participation minoritaire.

Une telle structure peut aussi rendre une planification successorale moins complexe ou faciliter la planification de boucliers fiscaux cantonaux. Revers de la médaille, l’existence d’une société immobilière engendre des démarches administratives, juridiques et légales non négligeables.

Avec l’entrée en vigueur envisagée de la RIE III, deux mesures devraient impacter la fiscalité des investisseurs immobiliers.

Baisse des taux d’imposition du bénéfice

En effet, certains projets cantonaux romands prévoient de réduire significativement les taux d’impositions nets du bénéfice des sociétés. Vaud, par exemple, passerait d’environ 23% à moins de 14%, Genève de 24% à 13%. Ces taux d’impositions très intéressants ne concerneraient pas que les multinationales, mais toutes les sociétés établies en Suisse, y compris les sociétés immobilières. En cas de ratification, cette mesure permettrait donc d’atténuer, voire supprimer totalement, l’aspect négatif de la double imposition.

En effet, à Genève, les revenus locatifs touchés par l’investisseur, se verraient frappés d’un impôt cumulé proche des 40% (13% net au niveau de la société et 27% maximum au niveau de l’actionnaire avec les abattements actuels). Sur Vaud, l’imposition totale serait aux environs de 41%. En comparaison, sur ces deux cantons, les taux d’imposition maximum sur le revenu sont de 45% à Genève et de 42% sur Vaud. Sans oublier, cas échéant, des cotisations sociales d’environ 10%.

Suppression du droit de timbre fédéral

En outre, le Conseil fédéral propose d’abolir le droit de timbre d’émission sur les fonds propres. Cette mesure, certes moins emblématique que la baisse du taux d’imposition des sociétés, ne serait cependant pas neutre pour les sociétés immobilières. Car celles-ci sont relativement friandes de fonds propres. Fonds propres aujourd’hui frappés d’une taxe de 1%, au-delà d’un seuil d’un million de francs.

Bien que la RIE III n’ait probablement jamais eu pour ambition de privilégier un mode de détention immobilier, il semble que la propriété via une société immobilière tirerait, avec toutes les réserves d’usage, nettement son épingle du jeu dans le match qui l’oppose à une détention en nom.

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